放出2021、2022年年度报告 但恒大仍航行在迷雾中

 7月17日深夜，中国恒大集团终于刊发截至2021年12月31日止年度、截至2022年6月30日半年度以及截至2022年12月31日止年度全年业绩报告。

与其旗下恒大物业、恒大汽车逻辑一样，补发年报是中国恒大为寻求在短期内复牌所作出的补救措施。去年，因未如期披露2021年年报，中国恒大自2022年3月21日周一开市起停牌至今已将近16个月，就快触及18个月的退市死线。

据了解，中国恒大、恒大物业、恒大汽车3个上市平台及与它们股票挂钩的强制可交换债券及票据，是“恒大系”目前推动境外债务重组的关键筹码。在此之前，恒大物业已经于6月6日补发年报，而恒大汽车的年报发布日期最新定在7月26日。

中国恒大务必要快速行动，尽管年初刚聘请的新会计师事务所上会柏诚，对业绩报告“无法发表意见”。

亏损情况不忍直视，但这也是无法改变且可以预料的事实。恒大集团的“商业神话”自2021年下旬开始陨落，随后要发布的这两份年报，数字注定不会好看。

两年净亏损8120.3亿

总体来说，恒大将大部分主要的亏损均一次过列在2021年年度报告，让2022年年报的压力小了不少。

资料显示，2021年中国恒大集团实现收入2500.1亿元，毛亏损184.5亿元。年内经营性亏损录得1137.5亿元，而净亏损则高达6862.2亿元。

6862.2亿元净亏损中，包含撇减发展中物业及持作出售的已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元。其中，存货减值拨备就一举达到3736.8亿元。

到2022年，中国恒大期内营收维持在2300.7亿元，毛利恢复正向249.9亿元，经营性亏损为433.9亿元，净亏损收窄至1258.1亿元。最明显的一点是存货减值拨备仅有16.9亿元。

根据公告，报告期内中国恒大销售成本从2021年的2684.61亿元下降到2050.8亿元。同时，销售及营销成本从319.45亿元降至60.68亿元；行政开支从165.27亿元调整到66.78亿元。

截至2022年12月31日，中国恒大集团员工由12.14万人削减至10.29万人。当中，艰难运营的恒大汽车年内流失员工1780名，房地产开发建设系统员工数量则较2021年底减少了36.9%。

这导致2022年恒大集团总雇员成本（包括董事酬金）快速降低为46.3亿元，该数据在2021年约为140.7亿元。

体现为由于2020年开始特别是2022年恒大集团业务规模快速收缩，加上内部采用一系列的降本增效措施，“三费”中营销和行政支出大幅下调。

“已经到谷底了，怎么走，都是向上的。”这条逐渐变为股民们自我嘲讽的励志短句，放在这里似乎也算合适。不过中国恒大集团倒下所遗留的问题，明显比这更加复杂。

但就眼下来说，对于“恒大这几年到底亏了多少？”，其实并不是市场最关心的问题。这家中国曾经最大型的民营房地产开发企业，能否继续走下去是关键所在。

销售方面，按照公告，恒大集团销售从2022年4月份开始逐渐恢复。2022年全年，恒大累计实现合约销售金额317亿元，合约销售面积390.4万平方米，是未“爆雷”前该年目标7500亿元的4.23%。

而2023年1至5月期间，中国恒大集团实现合约销售金额337.67亿元，算是有些起色。

债务重组待解

事实上，恒大在流动性危机爆发后已无力再新增土储，在暂停拿地的情况下，恒大一直在消耗过去积攒的土地资源。

值得注意的是，恒大曾在疫情期间提出过“控制土地规模”的降杠杆方法。具体规划是至2022年将可售住宅土储（剔除商业和车位）面积控制在2亿平方米。

一部分不得已，一部分有意为之，加上一部分已拿地未完成缴款或未动工土地被当地政府收回，截至2022年末，中国恒大拥有的土地储备为2.1亿平方米，还未算其参与的旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。

土地储备依然庞大，但同样规模庞大的债务，令恒大集团的前景没有看起来那么美好。

反映在报表上，2022年末恒大拥有负债总额24374.1亿元，剔除其中的合约负债7210.2亿元后的负债规模为17163.9亿元，甚至较2021年还增加1105.9亿元。

其中，有息负债6123.9 亿元，较2021年增长50.1亿元，这些借款平均年利率为8.12%；贸易及其他应付款10022.6亿元（应付工程材料款5961.6亿元、其他4061.0亿元），较2021年同比增加1089.2亿元。

另外，还有其他负债约1017.4亿元。

不算应付款单论有息负债，与短期负债5871.23亿元对比，恒大截至2022年期末拥有的现金及现金等值物仅43.34亿元，在销售尚未大规模复苏的前提下，将如何应付债务？这也是核数师上会栢诚表示“无法发表意见”的原因之一，

“事项表明存在可能对贵集团持续经营的能力产生重大疑虑的重大不确定因素，因此其可能无法在正常业务过程中变现其资产和清偿其负债。”上会栢诚称。

中国恒大仍然深陷债务漩涡，更详细的情况来自该公司此前6月末透露，截至2023年5月末，恒大集团境内实体恒大地产标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计1,601件，目标金额总额累计约3829.4亿元。

同时，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约2776.88亿元，此外逾期商票累计约2454.18亿元。

其目前要烦恼的事还不止于此，恒大集团目前的境外债务重组结果仍然悬而未决。

据最新披露，中国恒大即将于7月24日至25日举行多项重组债务持有人会议。

目前，恒大将境外重组的债务分为A组与C组，前者包括十笔美元高级担保票据、一笔港元可转债和一笔私人贷款，后者包括私人贷款、回购义务以及该公司为若干境外和境内债务提供的担保等债务。债务归于A组的全部应计索赔；C组债务基于“差额索偿”。

恒大在此前抛出条件颇为“苛刻”重组方案，当中部分新票据期限达到10-12年。债权人是否接受如此安排？答案或许即将开盅。