2023年1-7月房地产企业销售表现·观点月度指数

市场信心不足，销售走弱，年中节点效应近乎“消失”。一些城市延续购房支持政策，以维持市场稳定。

前7月权益销售2.57万亿元，同比下降9.2%

观点指数 “2023年1-7月房地产企业销售表现”研究成果显示，7月份前100房企实现权益总销售金额2760亿元，同比下降34.6%，环比下降24.2%。

数据来源：观点指数统计及整理

1-7月份，前100房企实现累计权益销售额25740亿元，同比下降9.2%。保利发展、中海和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额1864亿元、1787.2亿元以及1458.9亿元，其中，中海和保利发展同比分别上升14.4%和23.2%，万科同比下降9.9%。

7月前20房企实现权益销售金额1567亿元，同比下降30%，环比下降36.1%。1-7月前20房企实现权益销售金额16678亿元，同比上升4.5%。整体来看，前20房企7月销售额与2022年同期相比均出现不同程度下滑。

数据来源：观点指数统计及整理

销售均价方面，7月前100房企录得全口径销售金额3931亿元，销售面积2401万平方米，销售均价为1.64万元/平方米，较6月下降2%，较去年7月上升9.6%。

房价走弱，政策调整空间扩大

国家统计局数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有31个，比上月减少15个；一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二手房价方面，6月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.7%、1.2%、0.3%和0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅分别扩大0.1和0.2个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

6月房价走势向下，市场信心不足，销售走弱，年中节点效应近乎“消失”。一些城市延续购房支持政策，以维持市场稳定。

如广东韶关发布了《关于进一步延长促进房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，首套房商贷最低首付比例维持20%，给予购房契税补贴等。

江西九江在最新的通知中则表示不再延长“实施阶段性购房补贴”、“给予交易契税财政补贴”政策，同时商业房贷利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减30个基点，意味着首套房贷利率跌至4%以下，为3.9%。

7月24日的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，住房城乡建设部近日召开企业座谈会，提及要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

这意味着限购可能进一步放松。不久前，广州对差别化入户政策征求意见，28周岁以下，大专学历等，连缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。

东莞的政策调整亦十分迅速。7月26日，东莞出台了《东莞市优秀产业工人入户实施试行办法》和《关于进一步优化购房意向登记系统的通知》，一方面放宽入户条件，对于优秀产业工人的入户将不作学历要求，每年2次集中受理申报；另一方面，144平方米以上房源认购人数超过房源数量3倍的，将由积分排序改为摇号选房，使得符合资格购房的人群选房的机会更加均等，有助于提升购房者对此类房源的认购意愿。

销售方面，根据国家统计局数据，1-6月全国累计商品房销售金额63092亿元，同比下降4.5%%；全国累计商品房销售面积59515万平方米，同比下降13.7%；商品房销售均价为10601元/平方米，同比上升11.3%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

6月商品房销售金额13305亿元，同比下降25%，环比上升32.6%。

近期不少城市开始推行“保障房”，如深圳“保障房‘1+3’新政”对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

据悉，深圳还举行了《深圳市公共租赁住房申请家庭经济状况核对和认定实施细则（征求意见稿）》听证会，《关于实施<深圳市公共租赁住房管理办法>有关事项的通知》亦在征求意见当中。

此外，福建漳州市出台《漳州市保障性租赁住房项目认定管理办法（试行）》，重点面向城镇无房市民特别是新市民、青年人配租。

观点指数认为，保障房的供应对新房销售必然造成一定影响，但由于保障房的筹集与推出需要一个过程，因此保障房对于新房市场的冲击是相对温和的。

另外，超大特大城市积极稳步实施城中村改造将有助于提高土地资源利用效率，城中村改造与保障性住房建设的结合，亦将使优质房源的分配更加均衡；据了解，城中村改造将坚持稳中求进的推进方式。

“金融十六条”延期，交付规模或继续扩大

开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2023年1-6月，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅扩大0.7个百分点。

到位资金方面，2023年1-6月，房地产投资开发实际到位资金126341亿元，同比下降12.6%。6月份，房地产投资开发实际到位资金14405亿元，环比上升17.9%，同比下降22%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

房地产投资继续下行，“金融十六条”部分政策延期。据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，房企可通过存量贷款展期、调整还款安排等方式对存量融资多展期1年；鼓励金融机构向专项借款支持项目发放配套融资，改善房地产企业融资情况。

新开工方面，1-6月房地产累计新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%，降幅较上月扩大1.7个百分点。6月单月房地产新开工面积10157万平方米，环比上升19.5%，同比下降31.4%。

竣工方面，1-6月房地产累计竣工面积33904万平方米，同比上升19%。6月单月房地产竣工面积6078万平方米，环比上升15.2%，同比上升46.5%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

整体来看，保交付依然是当下房地产市场的基石，企业亦积极公布了上半年的交付情况。

碧桂园表示，2022年共实现交付近70万套，今年还要交付70万套房屋，上半年已完成27.8万套的交付任务；融创则交付了11.8万户，较去年同期增长超过31%；龙湖上半年在37座城市交付6.2万套；美的置业1-6月累计交付4万多套房屋，完成了计划40%的以上。

从房企透露的年度交付目标来看，今年下半年交付规模还将有较大幅度上升。

上半年房贷利率4.18%，存量房贷利率可调整

从住户中长期贷款变动来看，今年前6月住户中长期贷款变动额分别为+2231、+863、+6348、-1156、+1684亿元、+4630亿元。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

据央行统计数据，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加，这一现象将对商业银行的收益产生一定的影响。央行表示，鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来存量贷款。

据了解，常州部分银行同意下调存量房贷利率；兴业银行广州分行则针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

由于调整存量房贷利率将影响银行收益，目前多数银行并未主动推进这一措施，多数银行表示，需等待相关政策细则出台，而从央行的表态来看，鼓励“自主协商”，意味着这一措施的落地或需要贷款人与银行之间有更大的交流与协商，落地难度较大。

央行公布数据显示，2023年上半年新发放住房贷款加权平均利率4.18%，比上年同期低107个基点。随着六月LPR的下调，下半年房贷平均利率或进一步下降。

另外，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，重申房产买卖或出租多项税费可免征，将有助于提振住房消费信心。