增发浪潮 | 2023年7月房地产企业融资能力表现报告

自监管层放开房地产行业股票再融资以来，许多房地产企业积极申报股票再融资，并在报告期内较为集中地获得了证监会注册。（报告期：2023.06.29-2023.07.28）

观点指数 房企信用债发行仍显颓势，利息成本有望进一步降低。报告期内，观点指数统计的房地产企业信用债偿还规模约469.08亿元，环比增长55.25%，为3月份过后的偿还高峰，造成净融资额进一步下滑，房企信用债发行景气仍显颓势。但主动偿还部分利息的成本较高，所以偿还后利息成本有望进一步降低。

银行融资以国企为主，股票再融资集中通过注册。截至报告期，观点指数统计的房地产企业一季度银行授信额度总额为3.42万亿元，前10名的总授信额度为2.09万亿，占比61.11%，其中有8名都是国有企业。股票再融资方面，报告期内共有4家房地产企业（wind房地产企业分类）的股票增发计划集中获证监会注册，涉及金额约221.1亿元。

信息披露监管趋严，多家房企被立案。多家房企期内被实施监管措施，有3家房企被立案。这些房企主要涉及存货跌价准备操纵、财报预告披露不准确、部分债务未披露和资产减值不充分等问题。

房地产行业的融资情况仍不乐观。宏观层面，1-6月份，房地产开发企业到位资金6.87万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-5月份有所扩大。其中，国内贷款为8691亿元，同比下降11.1%；利用外资28亿元，同比下降49.1%；自筹资金为2.05万亿元，同比下降23.4%；定金及预收款2.42万亿元，同比下降0.9%；个人按揭贷款1.24万亿元，同比增长2.7%。

总体来看，房地产开发企业到位资金中，自筹资金是下滑幅度较大的主要来源，意味着房企的直接融资和内部融资的规模仍未回到去年水平。上半年，全国房地产开发投资5.85万亿元，同比下降7.9%，持续下滑的房地产开发投资水平，也直接导致了上述自筹资金水平和国内贷款水平的下滑。

房企信用债发行仍显颓势，利息成本有望进一步降低

报告期内，观点指数统计的房地产企业信用债发行规模约194.1亿元，环比上升4.71%。今年以来，房地产企业发行规模呈现先升后降再升的趋势。从发行利率来看，也遵循这一规律：发行规模与发行利率在1-3月份基本同步上升，4-5月份同步下滑。6-7月份，DR007的水平持续下滑，资金端成本的下滑，逆转了5-6月份发行规模和发行利率的同步走势。但7月份的发行规模和发行利率同步上升，预计7月份房企发债成本将进一步上升。

从发债主体来看，报告期内无一民营企业发债。今年以来民营主体发债占比只有4.7%，绝大多数发债主体均为国有企业。同时，民营企业发债伴随着信用增信公司的增信。如此看来，民营房企的发债仍需得到政策的大力支持才能持续发展。近期，中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中就提到要完善融资支持政策制度，预计未来将会推出具体的融资支持政策。

数据来源：wind，观点指数整理

报告期内，观点指数统计的房地产企业信用债偿还规模约469.08亿元，环比增长55.25%，为3月份过后的偿还高峰，这也与上文7月份信用债环比上升有一定联系。7月份信用债净融资额约-274.98亿元，报告期的房地产企业信用债融资景气仍未回升。从平均利率来看，7月份偿还的信用债利率仍处于高点，为4.81%，与当月信用债平均发行利率的差额为1.57%，与全年平均发行利率相比也较低，所以该月份的大额偿还将降低房地产企业的存量利息水平。

数据来源：wind，观点指数整理

从7月份的偿还结构来看，到期偿还的规模最大，其次是回售规模。可以看到，回售的部分，平均利率较高，为5.45%，高于全年平均发行利率，同时赎回部分的利率也是如此。其中，提前兑付的部分平均利率最高。所以报告期内，房地产企业的主动偿还行为，能有效降低利息成本规模。

银行融资以国企为主，股票再融资集中通过注册

银行融资方面，截至报告期，观点指数统计的房地产企业一季度银行授信额度总额为3.42万亿元，已使用的授信额度总额为1.52万亿元，使用率为44.44%。具体来看，银行授信额度规模前10名的总授信额度为2.09万亿，占比61.11%，银行授信的集中度比较高。另外，其中有8名都是国有企业，占据了大半壁江山。

股票再融资方面，报告期内共有6家房地产企业（wind房地产企业分类）股票再融资审核进度有了新动态。其中，福星科技、保利发展、中交地产和大名城的股票增发计划均获证监会注册，涉及金额约221.1亿元。自监管层放开房地产行业股票再融资以来，许多房地产企业积极申报股票再融资，并在期内较为集中地获得了证监会注册。虽然权益资金的获取，能够降低企业的负债率，但资金使用有明确的限制，主要是用于保交楼，也即用于存量房地产项目，不可用于新增房地产项目。

中资美元债方面，报告期内，观点指数统计的房地产企业中资美元债到期金额约21.54亿美元，主要涉及佳源国际、佳兆业、宝龙地产、方圆和花样年。

据悉，月初花样年发布公告表示，其及其财务和法律顾问正在与境外债券持有人小组及其顾问积极合作，以最终确定境外债务重组建议的文档。花样年已向香港特别行政区高等法院申请确定推进相关安排计划的日期。

近期，绿地控股集团发布公告称，由于发行人未能按期支付息票率6.75%、2024年到期的5亿美元票据与2023年6月25日到期应付的5%未偿面额（2250万美元），将于2023年7月26日上午9时起在港交所暂停交易，直至另行通知为止。不过，发行人已于2023年7月25日支付了2250万美元的款项，所以发行人将在可行情况下尽快恢复票据交易。

信息披露监管趋严，多家房企被立案

报告期内，多家房企被实施了监管措施，有3家房企被立案。这些房企主要涉及存货跌价准备操纵、财报预告披露不准确、部分债务未披露和资产减值不充分等问题。

在格力地产被证监会立案之前，上交所针对格力地产存货跌价准备的问题发出监管工作函。2022年，格力地产计提资产减值准备 17.68 亿元，主要为存货跌价准备，而 2020 年、2021 年公司计提资产减值准备分别为 0 亿元、1.13 亿元。上交所要求格力地产分析以前年度资产减值准备计提的充分性和准确性，以及集中在2022年末大额计提的原因及合理性，是否存在前期应计提减值未计提、2022 年集中计提大额减值进行利润调节的情形。

被立案后不久，格力地产发布其2022年度前期差错更正的专项说明，对2018-2022年度的财务数据进行了调整。其中关于存货科目，2018年调减4.41亿元，2019年调减4.44亿元，2020年调减6.07亿元，2021年调减6.26亿元，而2022年调增6.26亿元。这相当于承认其存在前期应计提减值未计提、2022 年集中计提大额减值的情形。

首开股份此前收到的监管文件提及，根据年报，2022 年度，首开股份实现归母净利润-4.61 亿元，扣非后归母净利润-22.69 亿元。而据前期披露的业绩预告，首开股份预计2022 年归母净利润-10 亿元到-15 亿元，扣非后归母净利润-30 亿元到-35 亿元，实际业绩与业绩预告差异较大。

宋都基业此前收到的监管文件提及，其披露的《关于2022年度业绩预亏的公告》，预计归属于上市公司股东的净利润为-15亿元至-10亿元。之后，宋都基业披露《关于2022年度业绩预告更正公告》，将上述金额更正为-35.8亿元至-30.8亿元。宋都基业业绩预告相关信息披露不准确、更正不及时。

华侨城此前收到的监管文件中提及，其存在以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分的情形。

而嘉凯城披露的《2022年度业绩预告》，其预计2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损9.7亿元。2023年2月22日，嘉凯城披露《关于对深圳证券交易所关注函的回复公告》，根据业绩预告，预计年末归属于上市公司股东的所有者权益约为0.393亿元。2023年4月20日，嘉凯城披露《2022年度业绩预告修正公告》，修正后预计2022年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损11.2亿元，预计2022年年末净资产为-1.1亿元。公司业绩预告修正后，净资产由正转负，相关信息披露不准确。