重建信心 | 2023年1-7月房地产企业新增土地储备报告

上半年10宗大额成交地块均以较高的溢价率成交，显示出房企对市场的信心充足。(报告期：2023.06.19-2023.07.19）

观点指数 报告期内前50房企新增土地建筑面积3787万平方米，同比减少29.5%，跌幅收窄0.2个百分点。新增全口径土地储备超过100万平方米的房企有10家，较2022年减少1家；超过50万平方米的房企共20家，较2022年减少13家。

一二三线城市成交住宅用地684宗，成交土地规划建筑面积4229万平方米，环比上升13%，同比下降46.4%；成交总价2726亿元，环比上升21.6%，同比下降39.4%；成交楼面均价6447元/平方米，环比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢价率6.44%。

城市更新方面，据不完全统计，截至7月10日，13家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目开工、规划调整、合作签约、项目退出等。整体来看，城市更新作为释放城市活力的一种方式继续发挥着作用，越来越多的城市尝试通过规划、立法等手段使城市更新的推进更加高效、有序。

6月密集成交，前50房企上半年拿地3787万平

观点指数发布的“1-7月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积3787万平方米，同比减少29.5%，跌幅收窄0.2个百分点。

数据来源：观点指数整理

其中，保利发展、万科、华润置地新增全口径土地储备分别为393.1万、266万以及252.8万平方米，处于前列位置。

报告期内，新增全口径土地储备超过100万平方米的房企有10家，较2022年减少1家；超过50万平方米的房企共20家，较2022年减少13家。

从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为316.9亿元。从其新拓项目公告来看，仅在6月便新获取了23个地块，除一宗为商业用地外，其余均为涉宅用地，权益地价280亿元。

另外，6月中海凭借总价超百亿元的深圳南山区沙河街道T207-0060宗地和在其他城市的加码，上半年新增权益土地储备水平跃升至房企前三，6月拿地权益金额超过300亿元。

观点指数认为，这一现象主要与各地土地出让时间安排有关，6月下旬深圳、合肥、厦门、天津等地集中出让涉宅地，优质地块吸引了多家房企报价。上半年权益拿地金额最高的50家房企在6月获取土地的权益土地金额为1606.1亿元，占上半年总权益土地金额的39%。

挂牌积极，6月宅地供应建面环比+49.1%

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4319宗，环比增加1011宗，同比减少209宗；供应土地规划建筑面积26638万平方米，环比上升43%，同比下降10.8%；供应土地起始楼面价1837元/平方米，环比上升5.4%，同比下降10.4%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1159宗，环比增加219宗，同比减少73宗；供应土地规划建筑面积8489万平方米，环比上升49.1%，同比下降10.4%；供应土地起始楼面价4945元/平方米，环比上升11.5%，同比下降5.6%。

数据来源：Wind、观点指数整理

年中是土地出让较为活跃的时段之一，可以看到各地土地挂牌积极性较高。

分城市能级来看，报告期内四个一线城市均有地块上架。北京预挂牌9宗地块，截至6月末5宗转入正式挂牌程序。另外，6月1日挂牌了房山区2宗、平谷区1宗共三宗地，总面积10.54万平方米，总起价29.74亿元；6月30日挂牌大兴新城一级开发项目DX00-0101-053、055地块；9宗地块将在7-8月分别出让。

上海第二批集中供地第一轮出让浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港9个区共计16幅宅地，总建筑面积193.6万平方米，总起拍价389.6亿元， 7月13日正式结束；第二轮将出让浦东新区、普陀区、闵行区、嘉定区、青浦区、奉贤区6个区共计9幅宅地，总建筑面积75.8万平方米，总起拍价220.2亿元，现场交易会将于8月1日开始举行。

广州挂牌天河岐山路地块，建筑面积约20万平方米，起拍地价45.1亿元，要求“竞买人须具有大型体育综合体建设的成功经验”，疑为定向出让。

深圳第二轮集中供地首先挂牌的是备受关注的深圳湾超总宅地和深圳北站总部宅地，前者挂牌起始价108.98亿元，最高限价达到125.32亿元，毛坯销售均价限13.33万元/平方米；另外，报告期内深圳挂牌深汕特别合作区小漠镇一宗纯商品房用地，不设售价限制。

报告期内，二线城市供应住宅用地309宗，供应土地规划建筑面积2717万平方米，环比上升72.1%，同比下降24.7%；供应起始楼面价7319元/平方米，环比上升5.1%，同比上升18.6%。

武汉、宁波、南京、厦门、郑州是报告期内的主要供地城市，其中武汉挂牌2023年首批供地清单中的21宗地，其中涉宅地17宗，总用地面积102.17公顷，总建筑面积306万平方米，总起价291.7亿元；是首批清单中出让宗数最多、规模最大的一次公告。

中山近期挂牌10宗宅地，土地面积48.8万平米，规划建筑面积147.2万平方米，供地规模超过2022年全年的总量，总起拍价达到127亿元，翠亨新区、古镇等热门地区均有地块推出。

与此同时，报告期内三线城市供应住宅用地819宗，供应土地规划建筑面积5445万平方米，环比上升37%，同比持平；供应起始楼面价2800元/平方米，环比上升9.5%，同比下降3.2%。

6月宅地成交2726亿元，环比上升21.6%

成交方面，6月一线城市成交规模较大，市场成交氛围火热。

数据来源：Wind、观点指数整理

据观点指数监测，报告期内一二三线城市成交土地数量2754宗；成交土地规划建筑面积16128万平方米，环比下降12.5%，同比下降34.2%；成交总价3397亿元，环比上升18.3%，同比下降36.3%；成交楼面均价2106元/平方米，环比上升35.2%，同比下降3.3%。

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地684宗，成交土地规划建筑面积4229万平方米，环比上升13%，同比下降46.4%；成交总价2726亿元，环比上升21.6%，同比下降39.4%；成交楼面均价6447元/平方米，环比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢价率6.44%。

分城市能级来看，一线城市完成28宗宅地出让，其中北京19宗、广州7宗、深圳2宗。

北京成交的19宗地块中，溢价10%以上的有8宗，溢价10%以下的有3宗，其余为底价成交，平均溢价率9.1%，热度较高，主要原因在于总地价较高的海淀区双新村棚户区改造地块、亦庄新城0202街区地块等宗地均为封顶价成交。

广州7幅成交地块中有3幅封顶价成交，1幅低溢价成交，3幅底价成交，平均溢价率11.4%。星河地产底价收获南沙区东涌镇启新路一幅地，楼面价3966元/平方米，为南涌村回迁安置商品房用地；南涌村属于南沙珠宝小镇启动区项目，意味着该旧改项目有了新进展，而早前该项目曾被列入暂缓实施的名单中。

另外，广信资产包中由政府收储的紫兰苑、蕙兰苑地块月内成功出让，分别由中海地产、保利发展竞得。

深圳两块成交地块分别为南山区深超总宅地和龙华区民塘路地块，前者经151次报价后由中海地产以封顶价125.32亿元+自持租赁住房5.85万平方米的代价竞得，据悉有6家房企报名参拍该地块，华润+建发、中海、保利发展三家房企（联合体）参与了竞自持环节；龙华区民塘路地块则由深业控股底价竞得。

二线城市住宅用地成交量升价减，总体平稳。期内主力土地成交城市包括杭州、武汉、天津、苏州、无锡等。其中，杭州2023年第六批集中供地成交12宗地，6宗封顶摇号、6宗底价成交；竞得人中民企占据主流，在当前各城土拍中相对特殊，宇诚集团、中天美好、建杭置业等多家企业已非首次在土地市场中现身。

三线城市住宅用地成交总量上升，价格基本持平。报告期内主要土地成交城市包括南通、台州、石家庄、绍兴等。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计6月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企拿地依然位居前列。从权益拿地金额来看，报告期内城投、国企、民企和混改房企的占比分别为18.4%、44.9%、33.1%和3.7%。

另外，尽管民企拿地占比仅次于国企，但由于土地市场竞争激烈，部分民企或事实上是房企拿地的“马甲”，可能是以个人名义注册的马甲公司，或部分拿地企业与其他房企之间有拿地协商，因此民企拿地占比可能比测算比例更低；城投企业拿地也可能存在上述情况。

土拍重回正轨，上半年杭州宅地出让金居首

分城市看，上半年15个重点城市住宅用地成交总价5530亿元，杭州、北京、上海、西安、广州住宅用地出让金额名列前茅，成交总价分别是953亿元、858亿元、519亿元、444亿元以及431亿元。

重点城市2023年住宅用地成交金额普遍低于2022年上半年水平，尽管上半年杭州住宅用地出让金居各城之首，与2022年同期相比亦有31.1%的下滑；天津、西安、南京、佛山等城市出让金额较2022年涨幅较大，观点指数认为主要是因为近年土地出让节奏变化较大，上述城市去年上半年的供地策略相对保守，2023年有所回弹。

从溢价率来看，佛山、东莞、成都上半年出让土地平均溢价率超过10%，主要是城市核心区成功出让的土地拉升；与去年上半年许多地块由本地城投托底形成对比，今年重点城市的土地成交回到了正常轨道。

从涉宅用地成交总价数据来看，上半年10宗大额成交地块中，广州、北京、上海、厦门各有2宗，另2宗分别来自深圳、天津。

其中，成交价格最高的是深圳南山区沙河街道白石二道与深湾二路交叉口，白石四道与深湾五路交叉口地块（深超总宅地）；其次为广州汉溪大道北侧的两宗相邻地块，均由华润置地长隆集团联合体竞得，目前该项目展厅已开放，与宅地一同出让的两宗商业地块预计将引进万象天地。

值得注意的是，上半年10宗大额成交地块均以较高的溢价率成交，显示出房企对市场的充足信心。

扎实推进城市更新，政策鼓励金融支持

城市更新方面，据观点指数不完全统计，截至7月10日，13家企业在城市更新业务上有新动态，包含项目开工、规划调整、合作签约、项目退出等。

近期，景业名邦发布公告，将转让持有的广州黄埔珠江村项目公司49%股权予科学城集团旗下公司，意味着其将退出这一项目。据了解，科学城已接手了黄埔枫下村、何棠下村、长平村等旧改项目，此外，或已介入双井村、岗贝村、南岗村南片、裕丰围村等多个项目。另外，早前景业名邦亦退出了黄埔燕塘村旧改，该项目已由知识城集团接手。

广州旧改重启，黄埔区依然“冲”在前头。2023年首次公开引入合作企业的是黄埔区的永岗社区（不含横东、横南、横北）和文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目；此外，不少项目亦在开工、签约、方案编制等事项上取得进展。

整体来看，城市更新作为释放城市活力的一种方式继续发挥着作用，越来越多的城市尝试通过规划、立法等手段使城市更新的推进更加高效、有序。住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中提出，鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。

上述通知亦提及，健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，提供合理的信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。未来城市更新有望获得更多的金融支持。