地热楼冷 | 2023二季度上海房地产市场报告

观点指数 报告期内，《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》指出，鼓励民间投资参与“两旧一村”改造、保障性住房建设和运营。当前的城市更新任务量大，引导不同市场主体和民间资本参与、推进，有利于提高效率。

土地方面，上海第二批供地分两次出让，第一次16宗地块，总起拍价为389.59亿元，于7月11日开始举行，第二次将于7月底组织交易活动。第二批次竞拍规则不再采取此前的中止价、一次书面报价规则，而是选择“封顶摇号”确定竞得人。

楼市方面，与上一季度相比，本季度10万元/平方米以上的高价房源面积占比萎缩接近9%。而第五批次的10万元/平方米供应直接为零，很大可能是受云锦东方事件影响。

引导民间资本投入，城更效率提高

报告期内，上海实施对多子女家庭职工公积金支持政策。其中，符合条件的家庭职工最高贷款限额在本市现行公积金最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）的基础上上浮20%：在本市购买首套住房，其中，首套住房按本市住房公积金个人贷款差别化信贷政策认定；申请贷款时至少有一个子女为未成年人。

可以看到，对于多子女家庭职工购房压力有所减轻，但是有二套住房或有贷款记录的家庭则没有办法得到此项政策的支持。可以认为，一定层面上可以刺激购房需求，但是影响有限。

除了小幅的购房政策变动之外，上海市也将积极推动城市更新进程。4月19日发布的《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》 指出，到2025年重点开展10个以上综合性区域更新项目，重点推进“一江一河”沿岸地区、外滩“第二立面”、衡复历史风貌区、北外滩、吴淞创新城、虹桥国际中央商务区等区域更新。5月30日印发的《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》中指出，鼓励民间投资参与“两旧一村”改造、保障性住房建设和运营。

观点指数发现，城市更新是这段时间的高频词，像广州、深圳旧改推进速度较快。而当前的城市更新任务量大，引导不同市场主体和民间资本参与、推进，有利于提高效率。市场化企业对用户需求敏感度更高，项目建设和运营经验更足。

一些地区的城市更新也富有成果。2014年上海市启动“城中村”改造，宝山区第一轮启动6个，共涉及土地4890亩、居住农民3063户、企业342家。目前，第一轮已启动的6个“城中村”改造项目动迁工作已基本完成，累计出让28块，其中8块动迁安置房已全部出让并陆续竣工入住，86个市政公建配套项目统筹推进。

另外，报告期内上海静安4个城市更新项目开工分别是市北百联创新科技产业中心项目、洪南山宅240街坊建设项目、电影技术制片厂地块项目和巨富国潮文化馆项目，投资超196亿元。

二批分两次进行，新规封顶摇号

上海首批集中供地于4月经过4天连续出让，共成交19宗地块，总揽金518.84亿元，平均溢价率7.3%。其中，4宗底价成交，进入一次性报价环节的15宗地块现场竞拍溢价率超8%。

房企方面，70%以上的地块由央国企独立或联合体竞得。其中，招商蛇口、保利发展、中铁建、象屿、金地独立或联合体形式分别获得2宗地块。另一个看点是，华润、万科近三年未在沪拿地，本次重回上海补货。

地块方面，闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块为首批竞拍最热的地块。该地块吸引了多达28家房企参拍，中华企业以20.1亿竞得，溢价率8.47%。闵行区梅陇社区单元地块吸引9家房企参拍，中国铁建与万科联合体最终以75.49亿竞得，溢价率8.98%，并且是成交总价最高的地块。

报告期内，第二批拟供商品住宅用地项目清单涉10个区共计25宗地块，合计出让面积118.91公顷。第二批数量比第一批有所增加，与去年同批相比出让面积接近。

第二批分两次出让，第一次16宗地块，总起拍价为389.59亿元，于7月11日开始举行，第二次将于7月底组织交易活动。第二批交易方式没延续首批在四天内集中供应，而是在月内间隔半个月完成两批次供地，此举像是往“多频少量”方式过渡。

由于首批集中供地，一些热门地块吸引多家房企报价，导致土拍电脑系统奔溃，出让时间产生延误。5月底，上海有关部门就召集10家房企举行闭门会，与会开发商提出“摇号”来确定竞得人。

自北京、广州、深圳三个一线城市均采用“封顶摇号”确定竞得企业的方式后，上海也采纳了这种方式。第二批次竞拍规则不再采取此前的中止价、一次书面报价规则。举牌竞价阶段的报价低于最高限价的，根据“价高者得”的原则确定竞得人，若报价达到最高限价的，主持人询问现场除最高限价报价者外的其他竞买人是否愿意接受最高限价并参加摇号。

这个规则并非完全价高者得，中小企业也可以凭运气获得不错的地块。操作更加简单和公平，可以规避中止价、一次书面报价规则存在的一些操作性问题。

成交走低，网红豪宅预期监管加严

二季度上海主要推出三批（三、四、五批）房源79个项目，面积229.7万平方米，20699套。

数据来源：观点指数整理

本季度三批次的房源备案均价在6万元/平方米以下的项目45个，面积占比约58.63%；6-10万元/平方米以下的项目27个，面积占比约33.4%；10万元/平方米以上的项目7个，面积占比约11.95%。估计本季度的刚需产品供应偏多。

与上一季度相比，本季度10万元/平方米以上的高价房源面积占比萎缩接近9%。而第五批次的10万元/平方米供应直接为零。很大可能是受云锦东方事件影响。

与以往不同的是，第五批次房源在申报价格的同时，还要求每个楼盘需提交外立面、建筑材料、装修标准、厨卫品牌等产品信息一并备案才可予以公示。增加对住宅产品的品控要求，意味着购房者可以提前对住宅产品做充分了解，并做出合理的置业决策。

开盘情况方面，二季度前两月开盘约1.4万套，月均去化率78%，与上一季度相比低了4个百分点。从这两个月销售较好的项目来看，建发璟院、前滩百合园、世纪前滩天御和瑞仕云曜璟庭四个项目领超其他楼盘项目，5月改善型产品占比较多。

另外，本季度值得关注的是网红豪宅云锦东方三期，在项目认购现场大量黄牛非法集资，利用假结婚代持等手段操纵积分违规认购。受云锦东方风波影响，一些热门的高倒挂红盘将暂停取证。

这类产品套利空间大，引发不少乱象，扰乱房地产市场正常秩序。监管层表示因云锦东方三期摇号选房时间暂不确定，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金，即启动了退款流程。此举意图让不合规的购房者主动退出认购项目。当然，对此类现象的监管也会加大力度。

成交方面，新房4月成交腰斩，主要原因是一季度购房需求集中释放，消费可持续性有限。5月市场成交活跃度继续走低，市场重新遇冷。从环间结构来看，以外环成交为主，占比超过80%，内环内月度成交维持在400-600套之间。

据沪上多家中介数据统计，上海5月二手房成交约1.5万套，环比4月下降近2400套，降幅约13.56%。与上季度相比，呈现较大的降幅。观点指数认为，季末房企年中冲刺加大项目营销的实际效果或不及预期。