房企选择与城市涨落潮 | 2023年1-5月房地产企业新增土地储备报告

观点指数 一季度后，据观点指数监测发现，龙湖、华润、中海、金地等房企拓地积极性明显增加，主要聚焦一二线城市，期内广州、上海土地的开拍，符合上述企业的城市选择。

供应方面，报告期内一二三线城市供应土地规划建筑面积4270.2万平方米，同比下降35.84%。其中，一线城市，供应规划建筑面积29.76万平方米，环比下降89.52%，主要是广州、上海集中土拍带来的供应节奏放缓。

成交方面，一二三线城市住宅成交土地规划建筑面积2196.52万平方米，环比下降8.5，同比下降49%；成交总价1477.23亿元，环比上升5.6%，同比下降40.17%；成交楼面均价12083.57元/平方米，环比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢价率6.37%。

城市更新方面，据不完全统计，截至5月15日，6家企业在城市更新业务上有新动态，包含合作洽谈、项目开工、规划公示等。其中，广州、上海在陆续推进旧改，盘活存量土地，实现区域产业结构优化。

拓地积极性高，50家企业新增土储环比+31.36%

观点指数发布的”1-5月房地产企业新增地储备报告”显示，报告期内前50房企新增地建筑面积2387万平方米，环比增长31.36%，同比减少35.8%。

其中，华润置地、万科、保利发展新增全口径土地储备分别为164.1 万、153 万以及136.95万平方米。

观点指数监测发现，龙湖、华润、中海、金地等房企在一季度后拓地积极性明显增加，主要聚焦一二线城市。

从权益拿地金额来看，期内土地投资力度最大的房企为保利发展，对应拿地支出为241.22亿元。要关注到的是，华润置地权益拿地金额排在第二位，权益对价为202.18亿元，广州汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块是比较大的拿地支出。

城市更新方面，据不完全统计，截至5月15日，6家企业在城市更新业务上有新动态，包含合作洽谈、项目开工、规划公示等。其中，广州、上海在陆续推进旧改，盘活存量土地，实现区域产业结构的优化。

如上海吴泾小区旧改工作共涉及46幢房屋、2114户、约9.2万平方米，是闵行最大的旧改小区。旧改工作启动以来，截至目前已启动4批次征询签约，涉及30幢房屋，共5.6万平方米、1204户居民，已完成居民签约771户。上海不断积累旧改经验，预计年内该项目可实现7幢房屋13795平方米旧改开工。

还要关注到的是，广州黄埔枫下村旧改实施方案公示，居住用地规划建面240万平米。该项目实施主体为黄埔区九佛街枫下村经济联合社，宝能曾介入该项目，目前由科学城集团全面接手。

除了上述的宝能项目外，科学城集团还曾接手雪松的黄埔何棠下村、时代中国金坑村银岭片区两个旧改项目。

此前广州市黄埔区在城市更新3.0新政《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》中提到，知识城片区紧扣全域综合整备，重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。

观点指数认为，公开土拍市场的竞争加剧，反观地方国企做旧改项目具备一定优势。其一是熟悉当地环境，能高效聚合资源、信息；其二，旧改引入的地方国企运营稳定、资信优质，有利于招商引资。

供应建面超4200万平米，同比下降35.84%

报告期内一二三线城市供应土地规划建筑面积4270.2万平方米，同比下降35.84%。其中，一线城市宅地供应规划建筑面积为29.76万平方米，环比下降89.52%。供应土地起始楼面价26664.89元/平方米，环比增加13.69%，同比下降15.64%。

二线城市供应土地规划建筑面积1229.39万平方米，同比下降27.78%；供应起始楼面价8814.81元/平方米，环比增加40.94%，同比增加81.93%。

成都、南京、杭州、西安是报告期内的主要供地城市。成都市规划和自然资源局日前发布7月底前拟出让住宅用地明细表，共64宗地块，总面积236公顷。

此前，杭州第三批次挂牌35宗地块，总建面2567.9万平方米，均成功出让。报告期内，杭州第四批将挂牌9宗地，总出让面积约46.36万平方米，总起价约126.17亿元。相比第三批次，本批次土地供应面积减少，但是均价上升。

三线城市供应土地规划建筑面积3011.05万平方米，环比上升7.3%，同比下降36.98%；供应起始楼面价2774.55元/平方米，环比上升2%，同比上升19.77%。

报告期内，广州市第二批次计划供应17宗地块，总用地面积128.6公顷，总建筑面积236.66万平方米，将采用挂牌方式出让，拟于5月11日至8月10日期间发布出让公告。相比第一批次，本次供应数量和面积有所增加，并且中心六区有11块，天河区占了4块。

上海第二次拟挂牌25幅涉宅地块，总出让面积为118.91公顷，涉及10个区域。地块最晚于2023年8月前组织出让公告。其中，出让面积最大的地块为自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块，为17.84公顷。

观点指数预计，三季度初或迎来一轮土拍潮。

楼面价爬升，住宅成交总价环比上升5.6%

报告期内一二三线城市成交土地规划建筑面积12468.36万平方米，环比下降18.42%，同比下降24.54%；成交总价1880亿元，环比上升9.8%，成交楼面均价4796.98元/平方米。

其中，一二三线城市住宅成交土地规划建筑面积2196.52万平方米，环比下降8.5%，同比下降49%；成交总价1477.23亿元，环比上升5.6%，同比下降40.17%；成交楼面均价12083.57元/平方米，环比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢价率6.37%。

观点指数认为，成交下滑主要由于大部分二三线土地成交不佳，而成交楼面价上升主要是此前跌幅较大带来的回弹。

分城市能级来看，一线城市中上海、北京、广州均有宅地成交，且封顶摇号地块较多。上海首批19幅地块成交，总成交金额超过500亿，其中底价成交4幅，8宗封顶。上海本批次集中供地挂牌总起拍价较去年同批次减少40%，建筑面积减少53%，起拍楼面价上升约29%。北京成交2宗宅地，1宗封顶，1宗底价成交。广州2023年首轮土拍共收金294亿元，有4宗地块达到封顶价，3宗底价成交，1宗撤销挂牌。

杭州、成都、合肥土拍活跃度较高，房企拿地较为积极。其他城市如青岛、长沙、重庆等市场则相对平淡。其中，杭州12宗地全部成交，共收金166.56亿元，有8宗触顶摇号，1宗溢价2.6%，3宗底价成交。

三线城市住宅用地成交总量均出现同比和环比下滑，楼面价同比微幅上涨。报告期内主要土地成交城市包括咸阳、淮南、芜湖、漳州等。

观点指数监测发现，不同能级间城市分化加剧，一线城市成交涨幅大，二三线城市成交建面均有不同程度下滑，一个重要的原因在于当前销售端仍是房企补充资金的重要来源，一线城市去化好于二三线。

从参拍企业来看，国央企和民企是参与土地竞拍的主力，其中民企拿地的权益建面超过国央企。

观点指数统计4月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现，城投企业获取宅地项目的比例环比下降,从权益拿地金额来看,报告期内城投、国企、混改房企和民企的占比分别为7.34%、46.04%、7.11%和39.5%，城投企业拿地占比下降，国企和民企拿地占比上升。

观点指数认为，一线和强二线土地市场的竞争激烈，并且优质地块封顶摇号频率增加。房企在上述城市收获优质地块的难度加大。

从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块分散分布于上海、广州和北京，其中半数地块均是达到封顶价后摇号成交。

其中，成交金额最大的一笔为汉溪大道北侧BA0902011地块和BA0902125地块，合计规划建面约51 万平方米，两块地均是55轮报价后封顶进入摇号环节，最终由华润置地和长隆以167亿元收入囊中。

地块购物中心的规定更为明确，即须太古汇、嘉里城、国金中心（ IFS） 、万象商业、恒隆广场其中一家入驻。从相互捆绑的条件来看，连片开发可能性很大。