在贵阳 龙湖为何越来越受欢迎！

 毫无疑问，中国的房地产行业目前正在经历一次大洗牌。

信贷政策的收缩和密集出台的调控措施，昭示着房地产正朝着越来越健康的方向发展，但不可避免地，一些企业不得不经历阵痛。

时代变了，风口变了，房地产的故事终究也跟着变了。

当前乃至未来几年，房企的时与势，将一直都是稳。大浪淘沙的趋势下，优胜劣汰的自然法则将无比适用。但孰优孰劣，又该如何去衡量呢？

国企央企自不用说，融资成本的优势和国家保底的双重buff叠加，有底气应对这场寒潮。而在民营企业阵营，一些企业靠着可怕的财务自律，让人刮目相看。比如龙湖，“三道红线”之下，连续五年维持绿档。

这家被市场偏爱的房企，究竟稳在哪里？

1 有质量的业绩增长

近两年来的调控政策，仿佛给房地产行业念了一道“紧箍咒”。政策的“三道红线”和信贷的“两道红线”，让许多房企不得不改变高杠杆的习惯，而龙湖凭借多年的自律与克制，使其能够在强监管下依然按照自身节奏发展。

根据10月12日龙湖发布的2021年9月业绩公告显示：截至9月末，累计实现合同销售金额2019.3亿元人民币，同比增加155.9亿元，同比增长8.37%；实现合同销售面积1183万平方米，同比增加84.4万平方米，同比增长7.68%。

而从8月发布的2021半年报数据来看，今年上半年，龙湖集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%；实现合同销售额1426.3亿元，较上年同期增长28.4%。‍

更值得一提的是，截至2021年6月30日，龙湖在手现金及银行存款共计994.7亿元，较年初增长27.8%。

对于房企来说，现金流既是行军的“粮草”，也是攻城略地的“弹药”。在合同销售额1426.3亿元的情况下，龙湖在手的现金将近千亿，这颇为难得。今年多数房企面临销售不利的境遇，而龙湖的业绩表现，还是其一贯的风格，就是稳健。

截至上半年末，龙湖净负债率较去年同期进一步下降至46.0%；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后，资产负债率为68.3%。

所有项目不仅全部绿色达标、保持“零踩线”，并且在绝对数值上也均保持了其正常的增长步伐，甚至可以和许多央企和国企平分秋色。

这是龙湖第五年保持在绿档，他不矜不伐，却值得信赖。

2 有底气的资源储备

市场的回落、密集的调控、信贷的收紧等一系列的打击下，民营房企的信心一再被打击。刚刚过去不久的第二批集中供地中，央企国企成了拿地的主力军，民营房企则大多数选择了躺平，拿地意愿低迷，观望情绪明显。

二批次集中土拍拿地金额TOP20房企中，央、国企比例占比高达85%，仅有3家为民企，其中，龙湖虽然拿地步调相对放缓，但相比其他房企的克制，龙湖还是保持了其正常的拿地节奏。

截至2021年上半年末，龙湖总土储约为7717万平方米，较期初增长4.3%，权益建面5367万平方米，权益比69.5%。按货值算，可保障龙湖未来3-4年的发展，土地储备充足。

在当下的变局中，房企有各自的战略，大多数企业选择放缓拿地的节奏，保持观望。龙湖则显得不刻意，还是按照正常的节奏走，既没有激进，也没有过于保守。

另一方面，龙湖的平均融资成本较期初下降0.18个百分点至4.21%，且债务平均年限为6.18年，均属于行业极低水平。

3 有眼光的战略布局

作为一家民营房企，龙湖做到了独一份的存在。在几轮行业变局中，稳扎稳打，做到如今备受市场和资本的青睐，除了长期的财务自律，不贪功、不冒进，其战略上布局的超前也是一个重要原因。

2018年，龙湖发布空间即服务战略。目前龙湖主营六大航道业务，包括C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修，并积极试水养老、产城等创新领域。

在地产开发这个车头下，多元化业务发展持续扩大，并越来越成为其营业收入的重要组成部分。

就今年上半年来说，除地产开发业务外，包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入47.8亿元，物业管理及其他收入40.0亿元，分别同比增长40.7%和53.1%，非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到14%。商业方面，截至今年上半年，开业总面积达到524万平方米，整体出租率为97.8%，总租金收入达到37.1亿元，同比增长39.0%。在租赁住房领域，截至目前，冠寓开业已超过10万间房间，租金收入同比增长45%至10.7亿元，整体出租率为94.1%。另外，上半年末龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米，较期初增长19%，营业收入也实现了稳步增长，同比增长57%到39亿元。

可以看出，在多年的沉淀与磨砺后，龙湖的多元化布局开始逐渐发力，对未来开始“雄心勃勃”，在转型赛道上逐渐有了起色。今年，龙湖再度宣布多元化跨界，开始涉足医疗健康产业及智能硬件科技领域，在这些赛道上能做出什么成绩，还不好说，但这种居安思危的思维和布局，或许值得借鉴。

4 有格局的发展理念

龙湖发展至今，已经二十八年。回顾龙湖的发展之路，不难发现，他是那种属于踏踏实实做产品，老老实实搞经营的典型。

龙湖并不属于激进的那一类，在房地产大跃进的那几年，没有去复制高杠杆的成功，而是坚持自己的发展航道。

自律是龙湖管理层的一致共识：严格遵守财务纪律，始终保持一定余量，不把公司逼到为了还钱去融资的水平。

这种思路指引下，龙湖不借“贵钱”。这意味着龙湖必须对借款量做出一定限制，并且控制投资量，不能像高杠杆房企那般通过投资量实现盈利增长。

房地产是个高杠杆行业，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”。

也正是这种凡事“留一手”的做法，让龙湖“三道红线”出台后，仍然能够拥有主动权和自主选择。

5 有情怀的处事原则

在贵阳，龙湖也是稳健和质量的代表。近段时间，许多开发商的大批项目一窝蜂地降价，给市场蒙上一点阴霾。全城降价之下，实际上给予购房者的体验是比较忧虑的。纵然特价能吸引一波销量，但购房者对楼市的信心和对开发商的信任在这个过程中会被消耗。

好在还有像龙湖这样的一批房开，没有参与到价格混战，坚持用高质量的产品和细致的服务来维持稳健的业绩，是他们，在为焦灼的市场建立信心，在维护房企的整体形象。

龙湖在贵阳的几个项目，一直是关注度比较高的，即便是在市场比较冷淡的当下，项目的销量一直可观。

原因无他，财务状况的稳健前文已备述。另外便是产品的优质和物业的细致。

龙湖在贵阳的项目算不上多，但似乎每个的口碑都不错，原因就在于对品质的专注。贵阳许多项目，示范区跟交付区的差距，比小姐姐卸妆前跟卸妆后的区别还大，龙湖则是少有的例外。

龙湖的景粼天著、湖山原著在都已经交房，从目前的口碑来说，几乎是一致好评。而其他的几个项目也都已经做出了实景，而以龙湖的原则，基本上所见即所得。比起语焉不详的规划图，购房者可以更直观地看见未来将居住在什么样的环境中，确实能让人安心不少。

至于物业，龙湖的物业在行业内有“钻石物管”的称号，连续12年，全年服务满意度保持在90%以上。《龙湖物业服务标准白皮书》中近3000项服务标准，堪称魔鬼细节。

好的物业是生活舒心的前提，龙湖的物业是真正把业主当成自己人。如果说龙湖的产品让你住得好，那龙湖的物业则让你住得体面。

平稳、健康、可持续的发展，必然是未来楼市的远景目标，房企需要适应行业新常态，拥抱调控监管，转变发展模，才会有美好的未来。

龙湖的做法，或许可以借鉴。

（文/谢泽锋 ）