上海出台楼市新政：住房限售，优先购买新房的需网签备案满5年后转让

自上海新年伊始打响楼市调控第一枪后，各大城市调控政策频频加码。今日，上海再次加码调控，向市场明确释放政策从紧从严信号。

3月3日，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(下称《通知》)。《通知》明确，实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时明确，对定价过高的新房项目，坚决予以调整。

这是2021年以来，上海市第五次出台楼市新政收紧调控。在施行上海新房摇号积分制后，政府第一次明确将落实住房限售政策，上海楼市的逻辑或将彻底生变。

多角度全面调控 新房五年限售

《通知》提出，上海将从土地和商品住宅的多角度实施全面调控。

在商品住宅层面，《通知》提出，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的。

去年上海市场仅有建发浦上湾、经纬学府阳光以及金地峯范3盘开启认筹，并且全部实施计分制认购流程。“由于认购的情况是今年春节后才陆续公布，所以才再加一层限售政策”严跃进表示，“此次上海的做法也是充分考虑到积分购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作。这也同时可以使得相关楼盘进一步降温”。

在土地方面，《通知》提出，上海将强化住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，量化低价调控目标，合力制定土地出让方案，严防高溢价。

此前，曾有消息称，22城市将施行“两集中”的供地模式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过三次，以减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响。

该模式在业内人士看来会导致土地市场溢价率的提高，流拍率的降低和供应节奏成交节奏全部打乱。

《通知》强调对住宅用地供应管理和严防高溢价，在严跃进看来，这和此前上海普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

调控生效 上海楼市正逐步恢复常态

对比今年上海的调控政策发现，无论是金融端强化监管，还是土地端强化供应，上海一系列调控“组合拳”在推动房产平稳发展，保障刚需者购房需求上效果初显。

根据贝壳研究院最新发布的研究报告，2月一线城市低单价、低总价房源成交占比提高，表明刚需客群入市更为积极。预计3月，上海供需两端活跃且市场预期强。

此前受“就地过年”和调控影响，春节期间上海楼市“凉凉”，但节后上海市场成交量已经开始恢复常态，新增挂牌量和带看客户均处于高位。

其中，从成交数据上看，调控后低总价刚需房源交易量占比提升，高总价房源占比下降。具体来看，2月上海成交房源中，单价5万一下房源成交占比为43.7%，较1月提高3个百分点。单价10万以上房源成交占比6.1%，较1月下降0.3个百分点。

克而瑞数据显示，2月末周上海楼市成交重返高位。上周上海商品住宅成交金额达141.59亿元，环比增长232.85%之多。

由此可见，上海去年年底火热行情在政策的严控下已逐渐恢复理性。在底层逻辑生变的情况下，2月上海无新增住宅供应面积，市场主体和购房者仍在摸索新的航道。

以下为《通知》原文：

关于进一步加强本市房地产市场管理的通知

( 2021年03月03日 )

各有关单位：

为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

三、严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。

五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

六、严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。