东莞上半年住宅供应同比略降

住宅供应约1.75万套

合富大数据显示，今年上半年东莞新建商品住宅供应面积约196万平方米，约1.75万套，同比略降5%。2017~2019年楼市调控三年间，东莞楼市供应量保持平稳，具体表现为半年供应量稳定在200万平方米上下水平，成交量稳定在230万平方米上下水平，供应略显偏紧。

东莞中原战略研究中心有关负责人表示，从供应分布来看，东莞大部分片区供应逐步收紧，但是东南临深片区从去年开始持续加大供应，今年上半年供应遥遥领先其他片区，目前深圳(楼盘)客逐步回流，成交量上升明显，供应也明显放量。松湖片区因本地需求在前期释放且价格相对高企，后期购买力不足，也呈现供过于求的状态。城区板块需求得到进一步释放，供求较紧张。

成交整体稳中有升

在住宅成交方面，合富大数据显示，今年上半年东莞新建商品房签约金额约599亿元，同比增加13%，其中住宅462.2亿元，同比增加近两成，约19%，连续2年平稳增加。从月度成交来看，今年上半年东莞新建商品住宅月度成交量总体呈稳中有增态势，围绕45万平方米/月上下小幅浮动。其中6月网签量最高，约55.6万平方米，4976套。

东莞中原战略研究中心数据显示，从片区成交来看，今年上半年成交主要集中在中心城区和东南临深片区。其中，城区住宅供应46.81万平方米，成交67.15万平方米，供需释放，中低价项目持续热销，拉动片区内整体量价走高。临深片区供应58.46万平方米，成交53.03万平方米，深圳客逐步回流，而且有部分项目定价合理，刺激客户购房欲望。

此外，滨海片区因大湾区规划等利好，跑量明显，价格基本持稳;水乡片区在售项目较少，整体供需持续低位放量。

下半年住宅供应或偏紧

由于过去几年东莞招拍挂土地供应持续紧张、许多旧改项目推进较慢以及东莞城市规划调整、报规审核严格等因素综合影响，预测近一年东莞新房供应依然偏紧。

据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，2019下半年东莞住宅潜在供应量263万平方米(不含商务公寓)，供应持续紧张，包括有万科、碧桂园、招商、金融街(000402)、鲁能、华润、融创、龙光、星河等多家知名品牌房企项目纷纷推新，品牌房企推货量约160万平方米，占据全市的60%。

房价方面，由于下半年潜在供应不足，且下半年品牌房企项目以及高价地项目在售明显增多，因此，预计下半年房价走势稳中有升。同时，随着市场竞争激烈，价格分化明显，部分货量大的中小房企开发的低价地项目，面对品牌竞争对手，或以价换量。

各类物业表现

2019年上半年，东莞楼市持续调整，回归自住和价值，洋房主导地位大幅上升，占比67%。上半年市场投资氛围明显较弱，其中公寓(东莞以商业公寓主导)、商铺和写字楼成交降温，各占比明显萎缩。

洋房：刚需产品仍占主导

近年来东莞土地供应偏紧，加上许多城市更新旧改项目推进相对较慢，造成新房市场洋房供应量明显放缓。2019上半年洋房供应173万平方米，同比下跌19%。网签208万平方米，与上年基本持平，洋房市场明显供不应求，洋房成交均价为19961元/平方米。从成交结构来看，今年上半年70~110平方米刚需产品占比仍占主导，为63%。成交总价来看，150~200万元/套为市场主流，占比高达50%。

公寓：优质地段项目亮眼

今年上半年，受客户观望情绪叠加公寓供应缩减影响，公寓成交大幅降温，成交套数同比下降36%。从公寓成交面积段分布来看，今年上半年，50平方米以下公寓为市场成交热点，成交占近七成。从其总价分布来看，100~150万总价的公寓成交相对抢眼，主要是处于优质地段公寓项目如万科城市之光、寰宇汇金中心、卓越中寰等成交相对抢眼。

别墅：经济型别墅渐吃香

今年上半年别墅供需明显放量，供应1284套，同比大幅上涨75%，成交1308套，同比大幅上升64%;由于中海云麓公馆、万科首铸翡翠东望等项目，推动别墅均价快速走高。上半年别墅市场价格为28179元/平方米。今年上半年东莞别墅成交主力仍集中在144平方米以下和250~300平方米，占比分别为33%和20%，总计占比接近六成，一方面主要是因为东莞楼市调控政策的限制，市场别墅产品革新，经济型别墅凭借户型小且总价低逐渐吃香，成交占比大幅放量。今年上半年250~300平方米别墅成交抢眼，主要是中海云麓公馆集中签约所致。

商铺、写字楼：成交降温

今年上半年写字楼供应井喷，其中寰宇汇金中心再推一栋甲级写字楼，供应套数726套，占全市比重达56%。写字楼整体成交同比去年同期下降36%。在写字楼网签套数排行前十中，民盈山国贸中心和万科首铸东江之星分别第一和第二，成交套数为197套和146套，寰宇汇金中心以47套位居第三。商铺方面，除了塘厦、东城及凤岗等镇区成交突出外，全市近八成镇区成交低至百套。

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