贷款审查趋严 楼市寒冬或将来临

继全国各地楼市调控政策收紧之后，11月3日，央行上海(楼盘)总部公告，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》(以下简称“《决议》”)，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，目前，上海部分银行贷款业务已收紧，贷款审查力度正在加强。

叫停接力贷、合力贷

“四大行的接力贷都已经叫停，我们现在还没有收到正式通知，但随时有可能被叫停。”招商银行(600036,股吧)浦东某客户经理日前告诉《东地产》。当记者问及原因时，该客户经理称：“这不是因为近期楼市调控嘛!”

中国工商银行(601398,股吧)的工作人员也向《东地产》表示：“主贷人的名字必须与房产证上的名字一致方能取得贷款。”

此前，兴业银行(601166,股吧)上海分行也曾明确表示，兴业银行在上海地区将不接受“接力贷”、“合力贷”等业务。同时落实差别化住房信贷政策，审慎贷前调查，加强借款人第一还款来源审核，确保还款能力充足。

据悉，“接力贷”指的是以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。“合力贷”指的是以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

《东地产》了解到，一般而言，谁借款谁还款是比较正规的贷款程序，但在“接力贷”、“合力贷”中，因为借款人和还款人是直系亲属关系，形成了利益上的共同体，也因此被认为是一种打政策“擦边球”的行为。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《东地产》：“此举措是响应‘沪六条’要求，为‘降杠杆’和‘防止资产泡沫’实施而落实的具体举措。而且从以往的调控来看，信贷政策对楼市抑制作用比较明显且有效。”

也有专家表示，对商业银行来说，合力贷、接力贷这类业务的风险大，房屋产权不够明晰，建委只认房产证上的名字，一旦出现坏账在处置时会很麻烦。此外，临近年底，商业银行贷款收紧是普遍趋势，放款速度比较慢，对个别风险较大的业务进行严格审查也是比较正常的。

假离婚被调控

在此轮房价上涨风波中，通过“中国式假离婚”避限贷再一次成为市场关注的焦点。上海徐汇、杨浦等区域婚姻登记中心曾先后被爆出排队离婚的“盛况”。

《东地产》了解到，离婚破除限购的办法是指，征得银行同意后，将房贷责任和房屋产权都转到一方，另一方净身出户以单身的资格购买房屋，然后复婚。还有综合使用两种办法，父母假离婚，再用接力贷，获得多套购房资格。

在楼市持续处于高位的情况下，“中国式假离婚”的行为无疑助推了楼市进一步居高不下。因此，《决议》中明确要求严禁通过离婚、接力贷等方式转移还款责任，变相规避调控政策，同时要求强化首付资金来源，必要时追溯资金来源。

据有关知情人透露：目前多家银行排查婚姻虚假情况，有银行已经叫停了假离婚或者是合力贷、接力贷的贷款申请，还有银行将假离婚的标准设定为离婚与网签的时间不足3个月。

据悉，针对 “假离婚”行为，某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动;从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

投资投机性需求或被清理

根据相关数据显示，今年房价快速上涨以及个人住房按揭贷款异于寻常增长。8月人民币贷款增加9487亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元，这其中住户部门中长期贷款增加5286亿元。9月数据显示，单月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增加29%;以房贷为主的居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高。

《东地产》了解到，在央行今年前三季度的数据中，人民币贷款增加10.16万亿元，占全部贷款增量的35.7%，其中住户部门贷款，即来自居民的包括房贷在内的这些贷款，增加4.72万亿元。也就是说，前三季度新增贷款中，有近半为房贷。

面对日益增长的贷款压力，很多专家都认为，为了防范楼市价格过快上涨、抑制炒房，银行叫停“接力贷”、“合力贷”等信贷产品是必要的。

中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇认为，楼市调控的目标是引导资金流入实体经济，本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性。此前部分大中城市房价上涨过快，引发购房者买涨不买跌，导致大量投资、投机盘竞相涌入，使房地产金融产品属性明显。目前有必要采取各类金融手段遏制。

卢文曦则向《东地产》表示：“客观来讲，这些金融业务不是信贷业务的主流，但是这一举措释放明显信号，会对心理上产生影响。买家在置业时会考虑自己资金调配能力和偿还能力，真实考虑购房真正目的，在这些举措下，一些投资投机性需求会被清理出市场。”

随着多方面的调控，政府这双“看得见的手”无疑已经对市场产生影响。正如卢文曦所说：“从近期市场情绪来看已经回归稳定，并且市场交易也回归到合理水平，调控效果已经达到预期。不过基于年底以及调控政策的效果，短期内市场交易出现盘整回落的可能性比较大。而价格方面则暂时维持稳定。”