“营改增”后五种不动产租赁情况

“营改增”后，进行不动产出租的纳税人，又该如何缴纳增值税?记者从国税部门了解到，自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务局代征并代开增值税发票。对于不动产的租赁，现行的税费政策分为不同的5种情况，纳税人在计算应缴纳增值税额时，可以先“对号入座”，看自己属于哪种类型。

情况一：

普通市民(自然人)出租普通住房

税政解读：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率按1.5%计算应纳增值税。

案例分析：5月10日，市民孙女士将其一套位于小十字的住房住租，租金为3200元/月，按照“营改增”新的税政计算，普通市民出租住房应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。因此，孙女士应交的增值税为：3200÷(1+5%)×1.5%=45.7元。

情况二：

普通市民(自然人)出租非住房

税政解读：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定：其他个人出租非住房的，按照以下公式计算应纳税款：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

案例分析：5月4日，市民林先生将其在观山湖区的门面出租，租金为6000元/月，按照新的税政计算公式，林先生应到当地的地税部门缴纳的税费为：6000÷(1+5%)×5%=285.7元。

情况三：

一般纳税人出租今年4月30日前取得的不动产

税政解读：区别于普通市民，一般纳税人是指年应征增值税销售额(以下简称年应税销售额，包括一个公历年度内的全部应税销售额)超过财政部规定的小规模纳税人标准的企业和企业性单位。一般纳税人的特点是增值税进项税额可以抵扣销项税额。按照“营改增”新政，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。

案例分析：市民赵先生所在公司将其公司购买的写字楼进行出租，出租金额为10000元/月，同时，这套写字楼已经在2015年完成了不动产登记。因为赵先生所在的公司属于一般纳税人，因此参照新的税费计算标准，赵先生公司每月应缴纳的税费为：10000÷(1+5%)×5%=476.2元。

情况四：

一般纳税人出租今年5月1日后取得的不动产

税政解读：根据“营改增”新增，一般纳税人出租在2016年5月1日后取得不动产，如果住租的不动产与该机构所在地不在同一县(市)的，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

案例分析：杨先生的公司在安顺购买了一层写字楼，预计将在2016年7月取得不动产使用权，如果他要将该写字楼出租，必须先到安顺市国税部门缴纳增值税后，再到公司所在的贵阳市国税部门进行纳税申报。如果他的租金为15000元/月，那么他应该缴纳的增值税为：15000÷(1+11%)×3%=405.4元。

情况五：

小规模纳税人出租其取得的不动产

税政解读：所谓小规模纳税人，是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。会计核算不健全是指不能正确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额。小规模纳税人在出租不动产时，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

案例解读：在贵阳做小生意的郑先生准备将他在遵义老家的一间门面出租，租金为4000元/月。郑先生首先要到遵义的地税部门缴纳增值税，税费为4000÷(1+5%)×5%=190.5元，在缴纳了增值税后，郑先生还要到贵阳的主管国税机关进行自己的纳税申报。