房地产:哪些高库存城市房子“别碰”

虽然2015年因为楼市整体向好而使得市场整体库存压力稍有缓解，但未能改变“结构性过剩”格局，2016年仍有部分城市将会面临高库存压力，比如北海(楼盘)、茂名(楼盘)等。如果出于投资考虑，这些城市应该排除在外。

楼市主题仍是“去库存”

进入“白银时代”的楼市，分化态势更加明显。2015年一线及部分中心城市房地产市场出现明显反弹，但也有部分城市深陷高库存泥淖而无法自拔，可以预见，在2016年，楼市主题仍将是“去库存”。

中国社会科学院财经战略研究院日前发布的《中国住房报告(2015～2016)》(以下简称《报告》)指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

专家分析指出，当前楼市面临“结构化过剩”局面。中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟表示，当前住宅市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。陈晟告诉记者，目前商品住宅市场现房和期房都呈现过剩格局，现房方面，去化周期超过18个月以上的过剩供应面积1亿平方米;期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。“所以我国的房地产市场进入一个去库存的时期，并且是在相当长的一段时期内三四五线城市都要面临的问题。”他如是说。

梳理过去几年内需求变化情况不难发现，库存压力的形成，在一定程度上其实也是一个长期累积过程。易居研究院通过对包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、温州(楼盘)等在内的35个城市自2010年以来市场需求状况变化长期跟踪监测结果显示，市场的高库存压力的形成，并非是在2015年突然发生。2010年35个城市库存规模相对要小，2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局。

数据来源：易居研究院

哪些城市压力巨大

虽然目前市场整体由于库存的微幅下降而使得压力略降，但有部分城市库存出现上升趋势，2016年去库存“压力山大”。

经过过去一年的消化，楼市库存压力稍有缓解。数据表明，截至2015年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。在2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上出现过反弹，但并未持续，在第四季度则呈现了逐月下滑的态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，2015年8月份首次出现负增长，并在四季度延续这样一个趋势。换而言之，目前已经出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

但在去库存的路上，往往几家欢乐几家愁，一线城市因为需求大增而出现供不应求局面，但部分三四线城市至今仍旧面临巨大库存压力而无法解脱。数据显示，截至到2015年12月底，35个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原(楼盘)和济宁(楼盘)3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.3%、45.3%和37.9%。

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为34个月。另外，类似烟台(楼盘)、淮南(楼盘)的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过2年的水平。相比而言，苏州(楼盘)、南京(楼盘)、合肥(楼盘)、南昌(楼盘)和深圳(楼盘)的存销比较小(具体可见图2)。

观察高库存压力城市，记者发现不少城市存销比长期处于高位，承受巨大库存压力。比如北海，在2015年年初，其存销比在23个月左右，但此后不断上升，直至目前的34个月左右。类似的城市还有淮南、济宁等城市，其存销比相比2015年初也有不同程度的上升。当然，也有个别高库存压力城市出现了积极的变化，库存压力在走低。如烟台，在2015年其存销比一度达到37个月，但在2015年底则有了明显改善，已经降至24个月。此外，还有一些高库存城市，由于需求的反弹，库存压力大减，典型城市如温州，其存销比曾一度高达49个月，并在高位持续很长时间。不过目前温州目前存销比已经降至14个月，回到供需平衡状态。类似的城市还有宁波(楼盘)、沈阳等。

不同需求区别对待

库存压力很高的城市，是否应该继续选择观望?而对于供不应求的区域，购房者是否应该买涨追高?在2016年，对于不同的购房需求，如何应对当前市场变化?

如果当地市场处于供不应求态势，购房者应该采取更加激进的策略，尽可能早出手，以锁定成本。如对于一线城市及部分二线城市，目前已经出现供不应求居民，比如北京、上海、深圳以及南京、合肥、苏州等城市，存销比已经降到10个月以下，这意味着市场需求入市意愿非常强烈。而未来一旦市场供应未能跟上，供不应求的局面将会导致房价进一步走高。因此在这些城市，不管是自住还是考虑投资，均可选择尽早出手。

而对于库存压力不断上升，房价存在下降压力的城市，购房者是否应该选择观望?答案是应视具体情况而定。对于诸如北海、烟台以及二线城市中的西安(楼盘)、兰州(楼盘)、沈阳等城市，由于现阶段仍然处于供大于求局面，房价极有可能呈现震荡走势，购房者如果选择不当，有可能会碰到房价下跌的情形，因此如果是出于投资考虑，应尽量避开这类城市。

但对于自住型需求而言，则应该根据具体项目来具体分析。国家提倡开发商适度降价以去化库存，因此不排除未来会有部分项目采取这种方式以加快资金回笼速度，因此如果降价幅度超过10%以上，性价比得以凸显，购房者也可以积极出手。