2012贵阳楼市推货暴增 供大于求仍未明显

2012年的贵阳楼市始终处于高库存量的压力下。来自中地行贵阳分公司统计的全年贵阳楼市供应情况的数据来看，2012年贵阳市推货总量154362套，面积14725369平方米，同比去年同期73349套，8251925平方米上涨110.4%，78.5%。这是一个惊人的数，这个推货量大得吓人。在这个惊人的数字前，是有人欢喜有人忧。有人对市场判断准确，销售回款理想，信心满满地去拿地；有人则早早拿到预售证，却因为没有足够的蓄客，开盘时间一推再推。

2012年，是考验开发商智慧的一年。

“价格差不多达到理想状态，反正便宜，买一套放着给儿子结婚用。”贵阳市民陈女士6月份下手买下花果园房子时就是这样想的。今年以来，贵阳加大棚户区改造，花果园作为贵阳市最大的棚户区改造，大量向市场推新货，导致新货量暴增。

来自贵阳中地行统计的数据显示，2012年贵阳市楼市推货总量154362套，面积1472余万平方米，而2011年全年的数字仅为73349套，825余万平方米，相比去年同期上涨110.4%，78.5%。

记者就今年以来贵阳每个月的推货量变化做了统计，发现呈“M”形走势：1至5月份都在稳定状态，到了6月份，推货量突然猛增，仅6月份就推出了48000多套，面积486余万方，而主要原因是花果园大量推新货，随后的4个月又陷入低谷，每个月的推货量都不超过4000套。到了11月份，大量新货又开始出现市场，11月推出了45000多套，面积220余万方，主要是花果园、中天未来方舟、中铁逸都和绿地新都会等项目出新货。

大量供应量并不是全部能够消化，2012年度贵阳市供大于求，推货量的高峰期6月份仅消化了160余万方，导致市场余货较多。而整年来说，新推货加上去年的库存量，全年整体的供应量是1473万方，就消化了1106万方，比例为1.33:1，而去年同期的比例为3.04:1，库存量消化了不少，相比去年库存量有所缓解。

与推货量同样成正比的是成交量，尽管今天国家持续对房地产市场的打压，但贵阳的楼市成交成绩却是不俗。贵阳中地行的数据显示，2012年贵阳市交各类物业1105万方，全年成交呈现波浪形，第一季度恰逢春节，春节期间向来是地产市场的“淡季”，消费者少有选择在此期间购房，房开商亦不喜在此期间推出新货或搞相关促销活动，所以销量也是一年当中最低的一个季度，当季成交了76余万方，进入4月份，房开商开始发力，推货量上升，成交量也第二季度得到明显体现，成交324余万方，第三季度后贵阳楼市成交一直处于平稳状态，但成交量并不算低，共成交了260余万方，从第四季度开始，因为金九的平淡并未给房开商交出满意答卷，随后的10、11、12月，房开商最后冲刺，使第四季度达到了300余万方，特别是刚刚过去的12月份就成交了130余万方。

从成交的情况来看是让人欣喜的，同比去年630余万方上涨73.1%。但从成交的楼盘来看是几家欢喜几家愁，主要成交企业为宏立城、中天城投、保利贵州、恒大地产等几家房开公司，大部分公司的销量并不理想。在这些楼盘里，有些炮炮走红，赚个盆满钵满；有些却因为蓄客不足，尽管拿到了预售证，也不得不将开盘时间一推再推；还有些，甚至拿到预售证几个月，都没有开盘的迹象。很明显，开盘的再多，在这样的市场下，赢家也只是少数，大多数只能眼巴巴看着卖得火爆的楼盘眼红却无奈。在这些销售不佳的楼盘中，豪宅楼盘和大户型楼盘占了相当大的比例。显然，小户型、低总价的刚需楼盘仍然受到购房者青睐。

另外，10月份以后，销售率在3成以下的楼盘明显多起来。据统计数据显示，在全年成交的1106万方中，其中两城区成交总量占全市总量的69%，达到763万平方米，主要项目为花果园和未来方舟，其次是金阳新区，占比为11%，122万方。

“贵阳楼市整体供大于求，相对一线城市有严重偏离失衡趋势，但由于贵阳整体市场价格基数较低，未来发展空间仍然比较大。”中地行贵阳分公司市场研究部主任刘斐认为，贵阳房地产泡沫较低，再扣除开发成本的上涨因素，贵阳楼市价格下调空间相当小，市场仍然呈健康态势发展。

2013年百万方项目增多，包括白金片区的530万方的大川白金城、4902万方的中铁的金阳十二滩、2300亩的优品道，还有中天的假日方舟、未来方舟，以及刚拿地的碧桂园，而花果园尚在销售发力期，市场放量预计有加大的可能，整体供求关系仍然表现供过于求。

不过有业内人士表示，从供求关系和库存量及房企资金层面看，一方面是随着首套房首付和7折利率及降准降息等免税费的利好政策城市扩大，刚需和首次置业的市场购买力将不断释放。6月贵阳成交达到最高峰，全国也是同样成交火爆，显示出市场强大的购买需求市场。由于新开工量和新完工量及保障房实际建量的下降，2013年市场将出现“供小于求”的局面。

2012贵阳楼市

关键词

关键词一

降价换量

据不完全统计，目前贵阳在售楼盘有近100家，截至2012年12月末，超3/4的在售楼盘价格出现了涨跌变化，而房价下跌幅度主要集中在500元/平方米左右。

记者调查中发现，2012年大部分楼盘都坚持低价走量的策略，而采用特价房及各种优惠等方式间接降价的项目不仅包括高端楼盘和一些即将清盘的尾盘，就是刚需楼盘也出现了一定的跌幅。以花果园为例，花果园去年的成交均价在5000多元/平方米，今年新推出的五里冲地块一下降到3900元/平方米，成交量直线上升。甚至在乌当区还出现了“二”字头的房价，甚至许多商品房直逼经适房价格。

关键词二

怪招吸客

今年开发商使用最多的营销模式莫过于“低首付”、“零首付”的活动，从首付8万、6万、3万到“零首付购房”，曾经在长春风靡一时的“低首付”促销又轰轰烈烈的出现，不论知名开发企业还是中小开发商，都希望以此来吸引购房者的关注。

对于刚需盘来说，低首付的确能起到带动销售的作用，“刚需客户资金有限，低首付为真正有购房需求的客户降低了购房门槛，所以在一定程度上会促进成交量的。”

除了低首付，奢侈品展、名人效应、讲座等营销活动也成为开发商聚集人气的营销策略。今年以来，有一些开发商在上半年积极开展各种看似不能刺激销售的活动，实质是为了长期的积累口碑。

这些注重互动活动的房企并不能从活动中获得直接的成交，但却能提升自身的产品价值，形成良好的口碑。