楼市真相曝光！不少贵阳人，即将彻夜难眠

在全国楼市进入新周期之后，贵阳楼市整体降温，市场情绪产生波动。

年底将近，不少项目推出“特价房”、“内部房”，让利既撩动市场，也让客户心生警惕：不少人担心“楼市凉凉”，更担心入场即成“高位站岗”。

焦虑重重之下，贵阳楼市究竟走向何方?

短期之内，确实难以看清。但中长期来看，最终总要回到市场的基本面上。

而贵阳楼市的基本面稳定。从城市发展潜力到人口形势，再到房价水平，这座城市的不动产具有长期的、稳健的自住及投资价值。

城市  经济和城市首位度高速增长

城市，是楼市最大的基本面。

一个共识是：大城市和都市圈正为城镇化的核心。人、财、物、产业资源都会向大城市聚集。其余的城市，则以卫星城或者是收缩城市而存在。只有大城市，才有房地产。

贵阳市城市总体规划(2011-2020年)，图片来源于网络

2017年底，国务院规划在《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》的批复中，明确了贵阳的城市定位：西南地区重要的区域创新中心、全国重要的生态休闲度假旅游城市。

两个“重要”的定语，衡量出贵阳在国家意志层面的城市能级。

贵阳位居西南内陆，经济总量偏低，但胜在经济增速强劲。2018年全市GDP完成3798.45亿元，比上年增长9.9%，连续6年位居省会城市第一。

值得注意的是，高原山区的地理环境和城市化率低的状况，决定了贵州的城市化将越来越以中心大城市为重点、同时兼顾其他类型城市的模式。

一直以来，贵阳作为省会，全省GDP占比一直保持在20%以上。2018年的数据显示，城市首位度比2010年，上升1.6个百分点。

2016-2018年度贵州各市GDP一览，图片来源于网络

在贵阳的城市战略中，提升城市首位度也是新的重点。

8月19日，贵阳市委十届七次会议上明确提出，将围绕提升城市首位度，以做大城市规模、优化空间布局、提升城市品质为路径，做大城市功能，做大经济蛋糕，促进城市能级跃升。

交通方面，随着贵广、沪昆、渝贵高铁的全面开通，贵阳一跃成为重要的区域性交通枢纽。

根据规划，2020年前，成贵高铁、贵南高铁也将陆续开通运行。在西部陆海新通道中，贵阳被列入三大主通道，成为物流枢纽和枢纽经济建设重点。

贵阳市域综合交通规划，图片来源于网络

交通地位的增强，将加速资源向中心城市聚集的过程。与此同时，贵阳大数据、高端制造、文化旅游、现代服务业等创新型产业也在不断兴起，这些，都将成为帮助贵阳虹吸资源的助推器。

未来，背靠贵州和黔中城市群，贵阳楼市的吸引力，将逐渐蔓延到周边省市。

人口基数不大，但人口吸引力很强

一个城市的房地产要持续向上，核心是人口。

只有人口进入城市，才能带来住房需求的提升。城市的人口基数和增长速度，决定了其未来的发展空间和房地产增长空间。

2018年，贵阳全市年末常住人口488.19万人。按照规划，2020年，贵阳常住人口将达到640万。150万左右的城镇人口数量，这部分人释放的购房需求将近5000万平米。

人口基数偏少，是不争的事实，但在人口增长的基本面上，贵阳数据喜人。

2018年全国主要城市人口增量排行，图片来源于网络

2018年，贵阳人口新增7.99万人。这一增量，在全国主要城市人口增量中排行第20位;西南区域内，仅次于成都和重庆，位列第三。增速方面，则位列全国第12，西部第二。

同时，7.99万人的人口增量，占贵州年度人口增量(20万人)的4成左右。

而统计近5年的人口数据可以看到，贵阳市在吸纳人口的吸引力上面，其实不亚于东部的省会城市，给了贵阳市较强的发展潜力。

2014-2017年贵阳常住人口统计，根据市统计局整理

在校小学生数量的变化，则是判断贵阳未来房价走势更清晰的指标。

由于小学入学率接近100%，学生均有学籍档案为凭，非抽样调查，数据真实。可以直观显示出他们的父母，也就是青壮年群体正在大量涌入这个城市，带来新的购房需求。

查阅近年数据发现，贵阳在校小学生5年间，净增8.24万人。

2014-2018年贵阳在校小学生数量统计，根据贵阳教育局数据整理

结合城市实施引领性产业人才“十百千万”计划等来看，理应对贵阳未来因人口增长刺激的楼市需求保持信心。

楼市贵阳依然属于低房价城市

贵阳房价到底贵不贵?存不存在下行空间?

看下相关数据。

上海易居研究院最新一期中国百城房价报告显示，2019年1-7月份，32个二线城市新建商品住宅成交均价为14119元/平方米，同比上涨10.7%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11004元/平方米，同比上涨9.7%。

而根据市统计局相关数据，1-7月份贵阳新建商品住宅成交均价为10012元/平方米，排名倒数。正因如此，2019年4-7月，贵阳市连续4个月被列为低房价城市。

同时，结合历史数据可以发现，稳步上涨是贵阳十年房价的主旋律。

2010-2019年贵阳商品房均价一览，根据市统计局及公开信息整理

2015-2019年间，贵阳房价上涨2.05倍，这个速度不可谓不快。某种意义上说，这也是不少人认为房价存在水分的根本原因。

但联系到5年前极低的房价基数，以及5年间贵阳人均可支配收入42%的增长，房价增长幅度也算正常。

另外，从供需关系上来看，易居房地产研究院8月发布的《100城住宅库存报告》中显示，7月底，贵阳的去化周期为10.4个月，属于应该增加供地的城市。

100城住宅库存报告，图片来源于网络

综合来看，当前，贵阳楼市虽进入调整期，但也是从2017-2018年的过热周期中冷静趋稳，并不具备降价空间。未来，一定程度上，贵阳依旧具备洼地属性。

经开区有望成为下一个楼市“观山湖”

基本面的强劲，是我们持续看好贵阳楼市的原因。

基本面是宏观面，代表了城市的整体发展趋向。如果落到区域选择上，事务君认为，经开区将成为贵阳新的价值爆发点。

从经济面上讲，经开区是贵阳城市发展新动能高地，是“全市开放发展的主战场和国际化高端消费品制造核心区”。在贵阳市加快打造成为西部地区有影响力的国际化都市、中高端消费品贸易之城和制造之城的城市战略中，担任领头羊和排头兵。

目前，全区现有工业企业1000余家，规模以上工业企业93家，高新技术企业74家，各类省级以上研发机构60家。今年以来，新增企业1381户、个体工商户2296户。企业的发展，必然带来各类人才的进驻，区域的楼市需求会将相应增加。

2013年以来，贵阳大数据产业崛起，让观山湖区迅速爆发，楼市价值登顶。随着城市新战略推进，产业、人口、资源的聚集，经开区有望成为下一个楼市“观山湖”。

从区域楼市看，铭腾数据机构9月的数据显示，目前经开区均价在10000元/㎡左右，且区域库存量仅5-10万方，新房供应十分，从供需关系上看，存在短期上涨空间。

①9月贵阳板块房价

② 9月贵阳板块库存

同时，经开区也正谋划打造贵阳产城融合示范区。年初，融创西南首座融创城——贵阳融创城进驻，携手经开区，打造下一代智慧公园大城。

最新的消息是，贵阳融创城首开在即，据说均价8000元左右。

对比区域价值，毫无疑问，这个价格堪称杀手级。

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