贵阳

2018年中贵阳楼市盘点 下半年将继续保持健康平稳发展的态势

2018年07月20日来源:贵阳晚报本地楼市责任编辑:cq

2018年已经过去一半,在这半年中,贵阳楼市发生了许多大事,楼市的方方面面正在发生着深刻变革。

在城市规划方面,贵阳市共发布10则中心城区控制性详细(总则)组团规划公示,在贵阳划分的19个组团中,确定的规划已经过半。土地方面,随着年初贵阳房地产市场的火热,贵阳市土拍市场热度也逐渐升级。上月,贵阳市初次启用经营性住宅用地拍卖熔断机制,引发市场高度关注。产品方面,今年上半年贵阳市共计发出近60张预售许可证,涉及30余个楼盘项目,预售面积超280万方。

业界专家表示,进入下半年后,贵阳楼市将继续保持健康平稳发展的态势。

规划篇

贵阳公布十大片区组团规划公示

根据贵阳市住房和城乡建设局发布的消息,2018年1-6月,贵阳市共发布10则中心城区控制性详细(总则)组团规划公示,对组团中心区域划分、功能定位、产业布局等多方面进行详细调整规划。

这10个组团分别是:云岩小关组团、观山湖组团、花溪组团、孟关组团、久安组团、二戈寨组团、白云组团、综保组团、金华组团、经开组团,规划总面积约630.59平方千米。

云岩区小关组团,规划用地总面积11.78平方千米。该地北接都拉综合保税区,南至小关水库老城区扁井、顺海森林公园,东与乌当奶牛场相临,西抵白云黑石头区域,涉及偏坡、雅关两个行政村。欲将小关打造成国际高端的“贵阳·小关智慧康养度假小镇”。

观山湖组团,规划总用地80.02平方千米,分别涉及观山湖区金麦、新世界、金华园、碧海、金源、逸景、世纪城、会展、金岭9个社区和金华镇金龙村、三铺村等用地。欲打造以都市现代高端服务、大数据产业链延伸与升级、粤桂黔开放合作交流为产业发展方向,形成大数据、大金融、大会展、大健康、大商贸、大旅游六大主导产业的城区。

花溪组团,规划总用地79.7935平方千米,下辖溪北、清溪、明珠、阳光、贵筑5个社区。花溪组团将凸显“大花园、大溪流”的生态格局,推进全域旅游体系构建;以文化产业为支撑,建设高层次文化人才聚集高地,打造高水准文化企业,开发高品质文化产品。建设以生态文明理念为统揽,公平共享的全域旅游文化创新区。

孟关组团,规划总用地63.88平方千米。分别涉及孟关村、上板村、沙坡村、五星村、改毛村、谷立村、石龙村7 个行政村用地。该区欲打造中国公路物流港示范基地及西南一流的汽车贸易中心,重点建设以物流配送、电子商务、资源集散、汽车贸易等功能协调发展的现代商贸物流产业园区。

久安组团,规划总用地48.63平方千米,东邻经开区、南靠石板镇、西接麦坪乡、北连观山湖区的金华镇及云岩区的大凹村,下辖小山、雪厂、打通、拐耳、巩固、久安、吴山7个行政村。久安组团将打造为集旅游兴、产业旺、生态美、百姓富的绿色城镇。

二戈寨组团,规划总用地10.5平方千米。该组团位于贵阳市中心城区中部,北至中环路南段贵钢地块,南至环城高速牛郎关立交,接花溪区改貌村用地,西至南岳山脉南明区与经开区行政区界线,东抵凤凰山脉接双龙航空港经济区。

二戈寨将优化用地布局,整合物流资源,引入电子商务、“互联网+物流”、“大数据+物流”等现代物流服务业态以及商务办公、高端商业等生产性服务业,打造现代商贸物流、电子商务、都市产业等功能融合发展的现代化特色功能城区。

白云组团,规划总用地139.01平方千米,分别涉及大山洞、白沙关、红云等16个社区居委会和艳山红镇、麦架镇、沙文镇29行政村用地。欲打造以生态结构为网络骨架的“产业+ 生态”的复合空间布局模式,与高新区、综保区协同发展,加快产业转型升级,完善城市公共设施配套,进一步实施产城融合,打造贵阳创新型中心城市示范区。

综保组团,规划总用地35.7243平方千米,分别涉及都新社区辖汇通花园、汇通广场、铁路3个居委会和都拉、奔土、冷水、小河、都溪、黑石头、上水7个行政村。欲打造国际化山地型保税区,以大数据为引领,奋力建成全省国际化引领区。

金华组团,规划总用地61.37平方千米。分别涉及观山湖区金华镇上枧、苍坡、翁贡、小箐、干井、何关、三铺、上铺、下铺、蒿芝、翁井11个村用地。该区欲为观山湖区打造贵阳市公平共享创新型中心城市核心区提供产业支撑。

经开组团,规划总用地面积99.89平方公里。该区位于贵阳市中心城区南部,东抵南明区二戈寨、花溪区孟关乡,南达花溪区青岩镇,西南与花溪城区以大将山为界,西接花溪城区、花溪区石板镇、花溪区久安乡,北至云岩区蔡家关、南明区后巢乡。

欲打造国家级大数据安全与数字物流示范区、西部高端装备制造业基地、省级千亿级开放创新平台、宜居智慧创谷、产城融合示范区、国家生态产业示范园区。

控制性详规 引领楼市发展方向

中国房地产研究院专家、资深房评人、房地产专栏作家陆飞表示,控制性详细规划是城市、乡镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求,用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。而目前贵阳市公布的规划,是基于去年12月5日国务院批复的《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》(2017年修订)版本。

从目前公布的贵阳多个组团规划来看,内容十分详细,其中包括了区域划分、区域面积、土地情况及功能说明、未来产业发展方向、交通设施、其他配套设施等内容,可以说,这个规划引领了贵阳楼市的总体发展方向,它对于每个组团的功能定位,决定了相对应的房地产产品的开发建设力度和火热程度,购房者可以从规划中明确判断出该区域的产业结构发展前景、楼市发展前景等。

在下半年,政府还将陆续公布剩余9个组团的详细规划,从已经公布的结果上来分析,观山组团、花溪组团、白云组团是较为引人注目的三个,也是下半年贵阳楼市发展的热点区域。

土地篇

同比数量下降 熔断机制引发关注

据贵阳市已经公布的消息,今年上半年,贵阳市共成交87宗地块,成交总面积近400万方,成交金额超过了90亿元,

而在2015年,贵阳市共出让土地110余宗,出让总面积达500余万平方米,成交金额约40多亿元;

2016年贵阳市共出让土地60余宗,出让总面积250余万平方米,成交金额约60多亿元;

2017年贵阳市共出让土地160余宗,出让总面积960余万平方米,成交金额超200亿元。

从土地出让数量上来看,和去年相比,今年上半年在数量上有所下降,但也保持了较高的水准。

陆飞表示,从2018上半年土拍市场的成交情况看,成交宗数、成交面积和总成交额最多的均为住宅、商业等综合用地,而相对最少的为住宅用地,商业用地次之。从区域上来看,上半年花溪区挂牌土地数量最多,但挂牌面积则以白云区为高。

2月2日,贵州双龙宝能城市发展有限公司拿下位于航空港经济区小碧乡水坝村的SL〔17〕005号地块,成交价216049万元,出让面积375610.7㎡,为2018上半年度单宗地块面积之首,土地用途为住宅、商业、文化设施、交通设施综合。

2月1日,位于高新区沙文生态科技产业园的G〔18〕008号地块被高新区沙文生态园科技产业园以13711.46万元拿下,出让面积54195.51㎡,为2018上半年度出让面积最大的单宗住宅用地。

2月14日,位于经开区金竹镇的(2018)006号2宗商业地块被贵州裕丰合置业投资有限公司以近2.7亿元拿下,总面积逾4.1万方。其中,G〔18〕016号地块出让面积22919㎡,为2018上半年度出让面积最大的单宗商业用地。

在今年的土拍市场中,值得关注的便是“熔断”机制的出台。陆飞表示,今年5月11日,贵阳市“新政”中对贵阳土地市场供应管理做出相应规定。该新政要求,要按照有关规定,各区(市、县)和开发区要结合商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。由市国土、土储、公共资源交易中心等部门负责,合理确定新增住宅供地价格,避免出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。建立房价与地价联动机制,严防地价过快上涨。

6月13日,根据贵阳市国土资源局发布的消息,贵阳土地市场“熔断”政策正式出炉,要求“地块楼面地价竞价到历史高价(6000元/平方米建筑面积)时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等,由配建面积最多者作为最终竞得人。”而在6月21日白云区的G〔18〕050竞拍现场,贵阳土地市场历史上初次 “熔断”如期触发。最终,金科以起始楼面价4089元/㎡、成交楼面价6000元/㎡、25200㎡配建面积成功将地块拿下,溢价率达46.7%,这也标志着,贵阳土拍初次熔断。

白云区火热 观山湖乌当小河稳步增长

业内专家认为,下半年贵阳的土地市场将持续活跃,在成交数量及面积上虽然有所放缓,但对于房开商来说,很多都将采取并购存量土地的方式来实施。一方面土地在增量上有所放缓,但这也并不代表可开发的土地面积减少,相反地,进入下半年之后,贵阳的土地市场将会更加活跃。

之所有有这种市场表现,很大程度上取决于政府相关部门对土地政策的调整。按照今年楼市新政提出的要求,贵阳白云区将显著增加供地,同时加快供地节奏;观山湖区、乌当区和经济技术开发区要增加供地。

今年7月4日,位于贵阳白云区龙井路南侧、金湖路北侧的三宗土地,经过激烈竞争各归其主。贵州辉沛企业管理有限公司以57995.6347万元竞得G〔18〕048号地块;北大资源集团投资有限公司、五矿国际信托有限公司以46205.81万元竞得G〔18〕047号地块;贵阳仟坤文创置业有限公司以42334.0529万元竞得G〔18〕049号地块。

“一地块引来六七家房企争夺,这在以往的白云区土地出让中还没有过,参与企业之多,地块争夺之激烈,这在两年前是不可想象的”。曾多次参与贵阳土地拍卖的贵阳一家本土企业负责人对此感慨。

为此,有关专家表示,今后贵阳市的城市空间结构将规划形成“双核多组团”中心城区空间结构,“双核”之一的观山湖服务核心包括了白云组团,这意味着白云区和观山湖区的发展将紧密融合,开发商看好白云区,一方面是基于其处于二环四路核心地带的重要区域位置,另一方面也看好长坡岭等突出的区域生态优势。

对于观山湖区、乌当区、经开区来说,从今年上半年贵阳土地市场的成交结果上来看,这三地的土地供应量将稳步增长,其商业、住宅开发也将持续稳步增长。

产品篇

下半年将以去库存为主

2018已经过半,从数据统计上来看,上半年贵阳楼市房企大咖纷纷进驻开盘。据统计,上半年贵阳市共计发出近60张预售许可证,涉及30余个楼盘项目,总建筑面积超过350万方,预售面积超280万方。

从产品上来看,贵阳获预售证的楼盘项目主要有云岩区的熙山郡(高地天域)、普天·中央国际(中国普天·贵阳创业园)、恒大帝景、未来方舟F13组团、贵园御景(改茶牵马山一期)、万科城C区、富力华庭,

南明区的恒丰·碧桂园贵阳中心、花果园后街彭家湾危旧房棚户区改造项目一期、万科翡翠滨江(原贵阳监狱)、恒大南明御府、首开紫郡

观山湖区的北大资源·梦想城、中天銘廷、融创·九樾府华润国际社区,以及花溪区的贵阳恒大文化旅游城、碧桂园·花溪首府、美的国宾府,

乌当区的温泉御景二期、龙湾国际花园、泉天下·国际公馆、乐湾国际旅游综合体,

白云区的中京国际贵阳北部CBD、中天·金融城国际社区、优品新城,经开区的大唐世家。

此外,还有清镇的三星村棚户区城中村改造项目G组团、麓湖宫、碧桂园·茶马古镇北地块、逸坤·尚品朱关棚户区(城中村)改造项目、铁鸡巷棚户区城中村改造项目等等。

记者了解到,今年下半年,目前市面上的主要开发商均无新盘推出计划,还是以去库存为主。政策方面,政府相关部门已经明确要加大房地产市场整治力度。未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

按照贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局《商品房买卖合同》示范文本要求;双方当事人可以根据实际情况决定购房合同原件份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;合同签订后,在任何情况下,买受人都应当至少持有一份合同原件。

中铁置业集团有限公司负责人表示,近两年来,贵阳市相关部门出台了许多楼市新政,包括拿地、销售等方面,这些楼市政策的出台本是要保证“人们生活有所居”。尽管有政策调控,但随着贵阳产业发展,城镇化步伐推进,“贵漂”涌入,夏季前来贵阳避暑人口的增加,住房需求也将随之增多,市场的无形之手可能会带动价格的增长。但是,进入下半年后,经过前些时候房价的较快上涨后,将会进入一个相对平稳期,这也是刚需用户的最佳购买时期。

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