租赁金融升温，警惕变相为楼市“加杠杆”

租赁金融升温，警惕变相为楼市“加杠杆”

◆ 警惕住房租赁资产证券化过程中租赁金融的“多重变身”

一是“租赁贷款”转变为“加杠杆”，如此，未来租金可能会大涨

二是互联网金融“p2p”平台通过“租赁金融”持续滚动，所提供的信用贷、消费贷、过桥贷等成为新增炒房资金

三是租赁金融通过“伞状信托”重回“炒房”渠道

原题《警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”》

文/《瞭望》新闻周刊记者何丰伦 邓华宁 周强

《瞭望》新闻周刊记者近日对北京、江苏、广东、广西等地多座试点“租售并举”城市进行采访发现，大量房企“扎堆”抢租赁市场“证券化”机遇。业内人士认为，中国住宅租赁市场发展前景广阔，吸引了诸多运营主体跻身这万亿租赁市场“跑马圈地”。在这个过程中，应该高度警惕租赁金融变身楼市“加杠杆”的新型金融来源。

“租赁金融”升温

根据链家地产研究部提供的数据，2017年我国租赁市场规模已超1.3万亿元，预计2030年我国租赁人口将达2.7亿人，市场规模将达4.2万亿元。目前，广东、浙江、北京、上海分别有47%、41%、37.2%、38.3%的城镇家庭通过租赁解决居住需求，租赁市场的规模和发达国家已经非常接近。

《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，随着住房租赁机构化、专业化的发展，住房租赁证券化得到了相关部门的高度重视。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端告诉《瞭望》新闻周刊记者，“中国住宅租赁市场的发展前景和广阔空间吸引着诸多运营主体进行尝试和探索。作为新的蓝海，金融支持是租赁住宅市场发展的基石。”

从市场情况来看，房地产企业、银行、互联网巨头纷纷布局以房地产租赁市场为标的物的“租赁金融”领域。2017年下半年开始，保利、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企已获租赁证券化的入场券。2018年，上述房企纷纷加速推动租赁“证券化”的步伐。据不完全统计，截至目前房企获批的房地产信托投资基金(REITs)、商业地产证券化(CMBS)、资产支持票据(ABN)等租赁证券化产品规模已超500亿元。

除此之外，3月12日，中国建设银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

本刊记者对多方进行深入采访发现，房企、银行、机构等抢滩租赁市场带有各自明显的目的性。

广西银监会柳州银监分局局长吴剑认为，在目前银行严控信托等非标资金流入房地产领域、外加一线城市严查并购贷款的情形下，开发商的融资渠道受限、融资收紧。资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法之一。

张晓端认为，对开发商而言，从高周转模式到自持，资金是最大的考验。互联网巨头进入住房租赁市场的动力在于为大量资金寻找“出口”。人民银行南宁中心支行政策研究室主任黄盛文认为，互联网解决最后“十米”的问题，需要大量实体物业作为支撑，但在重资产的房地产项目开发过程中，互联网缺乏足够的人才来进行项目运作，盯准成本较低的租赁市场，在政府盘活集体、仓储、划拨用地的前提下，以低成本介入房地产市场，以利润丰厚的电商销售渠道来实现盈利。