贵阳

关键词解读 贵阳楼市调控新规

2018年05月17日来源:贵阳网行业动态责任编辑:cq

5月11日,贵阳市政府办公厅下发《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》(以下简称《通知》)文件,《通知》自5月11日施行。

这是今年贵阳首个调控楼市政策性文件。《通知》发布后,各界广泛关注。记者通过梳理其中的关键词,深入解读新政出台的背景和意义,预测对楼市产生的影响。

关键词:增加供地

政策内容:土地供应量历来关系到楼市的走向。此次《通知》第一部分就对做好土地供应管理进行了安排,指出,各区(市、县)和开发区要结合商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。其中,白云区要显著增加供地,同时加快供地节奏;观山湖区、乌当区和经济技术开发区要增加供地。

据贵阳市公共资源交易中心数据,今年一季度,贵阳市挂牌土地面积仅179.08万平米,而土地成交面积达到了277.67万平米,土地成交共计57宗,成交金额共计63.29亿元。土地挂牌179万平米观山湖区居首位数据显示,今年一季度,贵阳市共发布过20次土地挂牌出让公告,共有54宗土地在贵阳市公共资源交易中心挂牌,挂牌土地总面积合计179.09万平米。

从区域分布来看,观山湖区挂牌土地面积最多,为50.75万平米;其次是新花溪区,挂牌土地面积为49.18万平米;第三位是白云区,挂牌土地面积为25.55万平米。

从土地类型来看,商业住宅用地挂牌土地面积最多,为101.07万平米,占一季度挂牌土地总面积的56.44%。工业用地位列第二,挂牌土地面积42.02万平米;第三位是商业用地,挂牌土地面积为15.85万平米。

业内人士分析,早在去年4月6日,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。这次贵阳《通知》在去年9月贵阳公布的土地新政基础上,进行了进一步细化。

盛源地产分析师张大伟认为,这条政策最具针对性,把握住了行业症结,思路和方法很对。《通知》中明确提出了增加供地的四个区域白云区、观山湖区、乌当区、经开区。今年这四个区域房源供应少。从今年一季度的情况看,观山湖虽然挂牌土地数量多,但是地块基本上是商业、工业用地,住宅地块只有两宗。有针对性地增加土地供应将大大缓解区域土地紧张情况,逐步增加上市商品房的房源,房价涨幅必然会趋缓。

关键词:3年内不得转让

打击楼市投机,是历次楼市调控的重点内容。此次《通知》有三项内容与限制投机转让有关。

一是在我市购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

二是落实好住房城乡建设部、人民银行、银监会三部门规范购房融资文件精神,各银行业金融机构要加强对个人消费贷款管理,合理控制个人消费贷款的增量和增速,支持居民首套和改善型购房,严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求,严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。

三是申请住房公积金贷款的缴存职工及其配偶不能提取住房公积金用于追加该套住房的首付。职工家庭已办理过一次住房公积金贷款的,需在结清满一年后方可再次申请住房公积金贷款。

贵阳地产界策划人士罗方方认为,购买的新建商品住房,3年内不得转让,购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。这一点在去年9月贵阳出台的新政中首先提出,这次又进一步强调。表明了政府限制投机炒房的态度。

公积金政策的微调,本质也是限制利用公积金贷款进行投资投机炒房。将有限的公积金用在真正有住房需求的人。

业内人士普遍认为,这些楼市政策的出台本是要保证“人们生活有所居”,目前房价的增长让部分刚需的年轻用户离买房更远了一步。虽然有政策调控,但另一方面随着贵阳产业发展,城镇化步伐推进,“贵漂”涌入,夏季前来贵阳避暑人口的增加,住房需求也将随之增多,市场的无形之手可能会带动价格的增长。现在政策进一步释放了调控房价的信号,大家都在观望市场走向,对于年轻的刚需用户来说,这是一个购房的好机会。

独立评论人陆进认为,2016年以前,花果园和未来方舟两个超大盘通过提高供给量,降低房价以争夺市场。而现在市场环境变了,随着外来房企不断入驻,品质住房成为最主要的竞争手段,也符合当下购房者的需求。此次的新政主要围绕“房子是用来住的”逐步收紧。从2016年下半年开始,贵阳去库存加快,随着库存的减少,价格也出现上涨加快的势头。长期以来,贵阳房价在全国省会城市中属于下游水平,从目前供求关系来看,近期贵阳房价的上涨属于正常现象,只要不出现大起大落,都在可控范围。

清镇银河世纪的策划部负责人表示,目前,贵阳的购房者主要以刚需用户和改善型住房用户为主。从出台的政策看,无论是住房公积金贷款的限制,还是新建商品房3年内限制转让的规定,主要都是针对投资客。对本地的房地产商来说,此次新政对商品住房的销售影响不大,从今年楼盘现场接待情况看,该买房的依然去看房,该销售的还是照样卖。今年房价经过这轮上涨后,目前进入了一个平稳期,这也是刚需用户的最佳购买时期。但从此次出台的政策可以看出,政府想要控制贵阳房价的上升速度,让增速放缓,所以刚需用户不应观望犹豫。

关键词:房地产市场整治

《通知》中,明确要加大房地产市场整治力度。一是未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

二是按照贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局《商品房买卖合同》示范文本要求;双方当事人可以根据实际情况决定购房合同原件份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致;合同签订后,在任何情况下,买受人都应当至少持有一份合同原件。房地产开发企业不得以合同需备案或其他任何理由不交授合同原件给买受人。

三是进一步加大对房地产市场秩序专项整治力度,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。对捂盘惜售、投机炒作、虚假宣传、违规销售、哄抬房价等违法违规行为坚决予以查处。

记者了解到,整治规范房地产秩序,贵阳相关职能部门一直在行动。

今年4月,贵阳市住建局开展了2018年度房地产经纪机构专项检查工作。通过专项检查,将摸清贵阳市房地产中介机构及其从业人员底数,提高房地产经纪机构备案率,进一步对房地产中介市场实施有效监管。截至4月28日,全市共检查房地产经纪机构(含分支机构和门店)共335家,其中已备案92家,未备案243家,现场下发整改通知书97份(其中:云岩区住建部门现场下达6份、南明区住建部门现场下达9 份、观山湖区住建部门现场下达62 份、乌当区住建部门现场下达15份、清镇市住建部门现场下达5份)。

罗方方认为,对房地产秩序的整治是一个长期工作。比如近期开展的房产中介整治工作就已经取得了显著成效。房产中介在楼市中的作用举足轻重。目前,贵阳逐步进入存量房时代,通过房产中介平台进行交易的比重大幅上升。房产中介的行为不仅影响市场走向和市场预期,也影响调控政策的效力。严格规范房产中介,对稳定市场具有十分重要的作用。

关键词:发展住房租赁市场

此次《通知》中,培育和发展租赁市场,建立完善租购并举住房供应体系,大力培育和发展住房租赁市场,特别是长期租赁,开展利用集体建设用地建设租赁住房,支持企业和个人开展住房租货业务,多渠道多元化筹措租赁住房,全面保障城镇居民和“贵漂”“贵创”群众住有所居,确保来筑创业和务工人员公平共享我市创新型中心城市建设的发展成果,全面实现幸福居住目标。

记者查询相关文件发现,2016年以来,从国家层面出台的房屋租赁政策比较集中。2016年国务院颁发了国办发(2016)39号“关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见”后,2017年5月,住房和城乡建设部又发布了《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿),从国家法律层面对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。提出国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,以发展住房租赁市场作为房地产长效机制的抓手。2017年9月,住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单,预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开。10月,党的十九大报告再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这标志着房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。业内专家认为,构建租购并举的住房制度是房地产市场长效机制的重要环节,需要供地予以支持,并培育规模化租赁企业。

这一系列利好政策对贵阳的影响明显。贵州省社会公租房中心实行的“房屋银行收储配租”模式得到社会各界高度评价。贵州省社会公租房中心是我国第一家民营的社会公共租赁房专营公司。该公司负责人告诉记者,目前观山湖行政区域内存在大量闲置的一手房源、且分布较为集中,如观山小区总共有3000余套住房,交付至今快一年,入住率还不到10%,闲置房源2500套左右。这些闲置房源优劣势明显,优点是小区设计理念超前,部分小区配置有暖气、小区环境优越、周边配套齐全、基础设施完善。但缺点是全为毛坯房、户型设计较大、无法满足寻租人租房的基本生活要求。

针对市场需求,贵州省安居社会公租房中心公务员分中心创新推出了“精装公租房”。即向社会广泛征集空置毛坯房,由公租房中心与业主签订《存房合同》,《存房合同》约定由公租房中心买断业主5到10年的房屋使用权,毛坯房的装修由公租房中心先期投入。由公租房中心依据市场需求为原则,对户型进行重新规划定位后进行整体装修并配置全套家具家电,然后公开面向贵阳市公务员阶层、企事业单位人员配租的高端租房模式。

精装公租房一经推出,迅速得到了广大公务员、企事业单位人员的欢迎与追捧。据悉,截至今年3月1日,贵州省安居社会公租房中心公务员分中心共收储毛坯房源1637多套,装修完毕并可交付使用1326套,正在装修施工与准备装修的房源共计310多套。

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