北京五一期间商品房网签同比降六成 刚需等限竞房

往年，五一楼市都是开发商推货促销的一大节点，购房者也多选择这时候看房，但今年的五一楼市显得较为平淡。记者在市场走访中发现，今年五一看房的人群并不如往年多，新房和二手房的成交量均较去年降了六成，天通苑区域的二手房价格相比2017年“3·17”调控之前跌去了20%。

开发商五一折扣促销

4月30日，记者以购房者身份走访了房山市场，目前房山的新建商品住宅单价在4.1万元-5.3万元，但市面上在售的多为三室及以上的大户型，一室和两室的小户型很难寻觅。在记者抵达项目时，仅五和万科长阳天地(资料、团购、论坛)的售楼处的看房人较多，约有十余组客户到访，其他四个项目的售楼处则较为冷清，约有三四组客户。

为促进销售，多个楼盘推出了五一特惠活动。比如，五和万科长阳天地五一期间有总价减5万元和30万抵35万元的优惠，远洋仕家和韩建·观山源墅(资料、团购、论坛)推出了限时特价房，天恒·水岸壹号(资料、相册、论坛)有9.8折和9.6折双重折扣优惠，五矿名品学院墅则推出了特价房和9.9折的优惠。

受去年“3·17新政”的影响，北京的房地产市场热度得到了有效的控制。一直处在楼市一线的销售人员则有更直观的感触，五矿名品学院墅的置业顾问告诉记者，“去年3·17调控之前，这里的房子根本不愁卖，购房者来买房有钱全款都没用，还要找关系才能抢到。3·17之后房价涨幅从坐着火箭往上升的状态，一下子停了下来。今年的市场和限购之前没法比，但今年的价格比去年更为合适，有更多的优惠活动，房源也有很多选择。”

从市场成交数据也能显示出今年五一市场的低迷。思源地产统计数据显示，五一期间的4月29日-5月1日，北京新房商品住宅成交仅51套，同比下滑了64%。

另外，从4月整个月份来看，北京新房商品住宅仅成交1161套，成交面积17.99万平米，环比3月，成交套数仅微涨3.4%，而同比去年“3·17”政策出台后的首月，成交套数的降幅则达到44.5%，几近腰斩。

4月，北京商品住宅的套均面积为155平米，相比3月的129平米增加了26平米。而在4月成交的1161套商品住宅中，别墅产品共244套，占比21%;户型面积在90平米以上的住宅产品共成交689套，占比59%;而与将上市的限竞房面积相近的中小户型产品的销量，仅占到4月成交的两成左右。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，随着北京多元化供给体系的搭建，全面覆盖多重需求客群，使得新房市场的需求也呈现出明显的两极化特征。刚需刚改客群持币观望，等待更多共有产权房的上市，以及中低价位“限竞房”的推出;而高端改善客群则因“9070”政策的再度实施，对多种产品类型、户型面积混搭的社区存在疑虑，因此选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。

郭毅预测，在限竞房开闸放水后，大量持币待售客群的消费动力将被激发，北京新房市场才能真正迎来销量的复苏。

二手房成交复苏

五一期间记者也走访了二手房市场，5月1日，记者来到被称为亚洲第一社区的天通苑，该区域的二手房单价普遍在4万-5万元。

我爱我家的工作人员小李告诉记者：“最近看房的人多了，五一期间一天可以接待两三组客户，比去年要好很多，因为去年五一的时候刚刚出台了3·17新政，人们看房的积极性一下子就下去了。但今年也和2016年的时候没得比。”

“去年3·17之前是卖方市场，天通苑的单价在5万多，业主和购房者见面时直接加价20万是常有的事，许多购房者只能接受”，小李说道，“但限购之后，天通苑的房子一下子就卖不动了，单价普遍跌去了20%，许多房子的价格还能再谈。成交量上不去，很多房产中介的门店不得不关门，我爱我家的天通苑区域原本有23家门店，现在只剩下了18家。”

“调控后市场很快冷却下来，我爱我家天通苑大区几个月才成交了40套房，而最近人们看房的数量明显增多，今年四月份一个月就成交了500多套，已经接近调控之前的交易量了”，小李说。

但五一期间，北京市二手房的成交量并不高。据麦田房产统计，今年五一期间，北京二手房网签283套，同比去年下降了60%;而与今年4月26日-28日的网签量相比，下降了91%。

而从上个月总的成交数据来看，我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年4月，北京全市二手住宅共网签13673套，同比去年4月的16902套下滑19.1%，环比今年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降，但2017年4月之后，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，今年4月的网签量则是去年5月至今12个月里的最高值。

价格方面，4月北京二手住宅成交均价环比3月略微上涨0.3%，与3月相差无几，基本持平。自2017年4月起，北京二手住宅交易价格持续走低，下跌趋势十分明显。进入今年以后，降幅逐步收窄，价格逐步趋稳。从近一年的价格曲线可以看出，今年前四个月北京二手房价基本是平稳的，波动幅度很小。与去年4月的最高点相比，今年4月的价格已累计下降了18.2%。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析，不论是网签量还是机构的签单量，4月北京二手住宅都来到了一年新高，这说明北京二手房市场已真正走出2017年“3·17新政”之后的交易低谷。北京目前有大约800万套的存量规模，即使仅以年2%的换手率来看，北京二手房市场也应该有着每年16万套左右、每月1.5万套左右的交易基本盘。因此，虽然4月北京接近1.4万套的网签量已经显示出了市场回温，但也只是朝着正常交易水平的恢复而已，过热并未出现，市场仍旧稳定。

在“3·17新政”限购加码后，北京市场二手房的价格普遍下调，近期市场企稳，众多刚需一族也在考虑这时候入市，王琳就是其中的一员。

宝宝已经周岁的王琳最近两个月都在看房，她的目标是距离工作单位不远的两居室，五一期间，她看了几套房子，“我们是刚需上车，啥时候买得起啥时候买，限购后多数二手房价格都降了，现在感觉价格还可以。”

王琳表示，“角门东里附近有个房子，从四月初的395万降到了372万，我们想再等等，预计在六七月份的时候出手。”

对于近来二手房市场热度升温，郭毅表示，即将上市的限竞房明确了“5年限售”的规定，且需在取得不动产登记证或契税完税凭证后，将限竞房的产权锁定年限拉长到最少8年，房产的流通性大大减弱。部分中端改善客群对于资产的灵活变现较为关注，因此在权衡之后选择了置业二手住宅。

郭毅进一步分析道，造成二手销量反弹的另一大原因在于北京二手房价的调整到位。在一系列宏观调控政策的重压之下，购买二手房的改善家庭基本丧失了购房杠杆，看房选房的客群数量因此降至冰点，导致北京二手销量重挫。在去年北京二手成交的最低点，10月全月北京仅售出6940套二手房。客观的市场现实，让二手业主降低报价，房价普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的根本性原因。

未来房价难反弹

2017年3月17日，北京市对之前的“9·30”政策进行了升级，四个部门联合出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对首套房的认定实行“认房又认贷”的标准，提高了二套房的首付比例，并暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，这一政策也曾被市场称为“史上最严”楼市调控。

政策出台后，市场受其影响较大，新房和二手房市场的交易量都在下降，二手房的价格也出现了不同程度的下降。但4月份二手房的成交数据显示，最近二手房交易量在上升。

二手房交易量上升之后，市场价格是否会迎来新一轮的上涨呢?

麦田房产首席市场分析师张叶松告诉《华夏时报》记者，网签数据一般都会比较滞后，五一的时候大家去玩的更多，看房的积极性会弱一些。就网签量绝对数据来看，当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，且当前交易量略有回暖主要是由季节性变化引起，后市交易量很难稳定上涨，存在小幅度上下波动趋势，所以不会进入交易量稳定上涨区间。当前的交易量并不能支撑价格上涨，预计未来交易量将以“L”形曲线发展。在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持相对平稳小幅波动。

链家研究院首席市场分析师许小乐在接受《华夏时报》记者采访时表示，近期市场成交量有所上升，但后市并不具有大幅反弹的迹象，原因有三点：一是新增需求仍然减少，4月新增客源比3月前三周下降8.8%;二是业主挂牌价基本稳定，4月份业主挂牌价比3月份下跌0.4%左右;三是链家线上UV和PV数据也呈现稳中有降的态势。如果未来房贷利率不再下调，市场仍将大概率维持成交量小幅回升、价格保持平稳的状态。

胡景晖也认为，北京二手房市场的回暖颇为健康，并没有出现过热现象。目前国家“房住不炒“的方针毫不动摇，北京楼市的严厉调控也没有丝毫松动，在政策的持续影响下，北京二手房市场交易最多只能回到正常水位，一旦有过热迹象，必将带来政策的进一步加码。由此来看，2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳，交易价格在下跌中趋稳，而四月的量价则说明这一趋势正在发生，未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。