销售和拿地很性感现金流更骨感

“房住不炒”是新房改的核心精神，而去杠杆是目前及未来金融市场的主旋律。

2017年以来看似调控大招迭出，但实际上地产商却是可以偷着乐的。

全年销售额有望再创历史新高的情况下，是没有理由不高兴的。纵观房地产发展史，再没有比这更潇洒的去库存去杠杆下的业绩大丰收了。

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10年前万科的目标是销售额过百亿元，而今业界千亿俱乐部的成员已有十多家。截至2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。

碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元，万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元，预计三家年内业绩均有望突破5000亿元。

保利地产、融创中国、绿地控股等截至三季度末都已达到2000亿规模，而中海地产、金地集团、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超千亿，绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。

目前提出千亿目标的房企已多达六七十家，对市场份额的争夺进入白热化阶段。千亿俱乐部成员扩容背后，是房地产行业在近30年发展中，逐渐从野蛮拓荒阶段进入精细化作业阶段，行业集中度正在持续上升。

2017 年前三季度，TOP100房企的总体销售规模较去年同期增长36.7%。金额方面，TOP100房企的集中度达到53.2%;面积方面，TOP100房企的集中度达到了32.1%。

类似自然界的生存法则，房地产界也正在上演大鱼吃小鱼，撑死胆大的，饿死胆小的。在地产界正形成一个共识，目前房企的土地储备排名，就是后续几年房地产销售额的排名。

这也很好理解，现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”的原始养料。库存脱销了，手上的现金多了，自然想着进一步储备原料了。

统计数据显示，2017年1-8月TOP30的新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。拿地高峰出现在二季度，一方面是快速销售后的积极补货需求，另一方面行业整合加剧，收并购机会增多，至7月份一直保持较高的数量。

可以说，这略有别于之前的房企土地储备周期。经验总结下来，房企土地储备情况有较为明显的周期波动特征，譬如在2011年6月—2012年7月、2014年3月—2015年8月期间，上述30家房企土地储备均呈减少趋势，在这一阶段，全国楼市表现为调控持续收紧、房地产市场降温;而在2012年8月—2014年2月、2015年9月—2017年8月期间，30家房企土地储备又呈增加趋势。

自2016年12月高层提出“房住不炒”的指示以来，房地产调控密集袭来，那么土地储备为何又增加呢?唯一的解释就是，因棚改货币化的推动，在三四线的去库存节奏太快了，加之各地供地节奏加快，自然会推动房企储备规模的上升。

有心的朋友可以对比2017年房企的销售排行榜和土地储备榜，相似度越来越高，这也说明房地产行业中房企排名格局正在趋于稳定，集中度越来越高。

不过这些地主集中拿地的背后，是现金流的捉襟见肘以及负债率高企，这也透出房地产行业的金融本质，严重依赖资金周转。譬如中国恒大股价2017年以来在港股市场上涨了5倍多，其董事长许家印也因此成为中国首富，但背后是恒大的负债率居高不下。

盖房子的原料很重要，维持运转的现金流更重要。尤其是中国房地产市场时隔19年后正在经历新房改，回归房屋居住的本质时，房地产市场过剩是必然面对的现实。

虽然待售商品住宅面积在创新低，但从人均住房面积以及在建面积看，过剩是必须要面对的。当前地产上市公司的土地储备总量相当于2016年约7年的销售量，而地产销售不可能每年都是大年。

从房企自身看，整个地产行业2015-2016年发行的大量境内债券，将在2018-2019年面临集中到期或回售的压力，在金融机构缩表背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。此外，2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家，行业优胜劣汰进入加速阶段。其中，9家上市房企因连续两三年经营不善，已面临退市风险。

再结合买方来看，过去3年，房贷规模飙涨10万亿，未来是断然不可能的，居民部门杠杆虽还有空间，但增速之快也足以让央行警惕从而限制了。

“房住不炒”是新房改的核心精神，而去杠杆是目前及未来金融市场的主旋律。有钱而扩张无可厚非，但在继续投资扩大市场占有率和保留现金以防风险中间需要一个权衡。对于大牌房企来说，是个兼并收购的好时机，但也并非风险完全不防，万达忍痛割爱未来肯定还有其他房企不得不效仿。