地产大鳄分食市场 贵阳中小房企虎口夺食的生存之道

3月14日贵阳南明区红岩地块那场轰动一时的拍卖余音渐消却硝烟未尽，贵阳地产界的狂欢热度依然留有余温。从拍卖数据来看，红岩08号地块拍出了高达6008元/㎡的楼面价，刷新了贵阳土地成交纪录，这意味着贵阳房价进入万元时代只是时间问题。此次参与拍卖的房企除了贵阳本土企业中天金融，以及已在贵阳市场内拓展多年的美的地产、碧桂园集团等，还有两张从未踏足贵阳市场的新面孔——融创和武汉交投。

巨头抢占贵阳市场

作为红岩地块土地拍卖的赢家，武汉交投旗下的武汉和纵盛地产有限公司无疑是最大黑马。而全国房企大鳄融创也参与了此番竞拍，更是被业内人士认为是其加快步伐进入贵阳的标志性动作，据悉，目前融创除贵阳外，已经实现了西南区域全覆盖。

在贵阳，地产大鳄入黔掘金已不是新鲜事了，早在2005年贵阳房地产市场全面开放之时，便有外来品牌房企陆续进驻，时至今日，已有包括恒大地产、保利地产、万科集团、碧桂园集团、美的地产等多家海内外知名房地产企业布局贵阳乃至地州市。

对于这些大型房企来说，在地价高昂的一二线城市，城市人员饱和，土地资源、房企竞争激烈、高难度的开发门槛、频频出台的限购政策等种种非利好因素使其举步维艰，市场利润空间被一再压缩，实现盈利目的愈加艰难。也因此，像贵阳这样的三线省会城市成为地产大鳄的“新宠”也就不足为奇了。

贵州麒龙商务港(资料 论坛 图库)营销总监刘斐认为：“贵阳城市量级在逐渐上升，地价虽逐年上涨但较之一二线城市依然很有吸引力;此外，贵阳市场经过最近几年的清洗，整个行业需要进一步升级，也需要更多的一线品牌入驻，这其实是一种双向选择的过程。”

贵州大学房地产研究所所长郭峰也告诉记者：“以北、上、广、深等为代表的一二线城市，房地产行业在经过数十年的发展之后，市场趋于成熟平稳，增长潜力有限;而正在大力实施新城镇建设的贵阳，刚需剧烈释放，发展潜力巨大，无疑是绝佳的投资洼地。”

房企博弈愈演愈烈

因此，大型房企集中入黔成为了一个必然现象，贵阳传统的地产格局因为它们的到来被从外打破。外来大鳄凭借成熟的理念、强劲的实力不断扩张，这对于贵阳诸多中小型房企的冲击和压力不言而喻。据贵阳市住建局、贵阳市房协、贵州商业高等专科学校(现贵州商学院)共同发布的《当前形势下贵阳中小房企生存与发展研究》表明，2010年，贵阳商品房年度开发建筑面积达1351.98万平方米，其中12家大型房企的开发总建筑面积占到1010.8万平方米，占据了市场份额的74%之多，在销售收入方面，12家大型房企全年销售总额达242.9亿元，其他千家中小房企销售总额仅为67.78亿元。这只是贵阳中小房企艰难生存的一个缩影，随着不断出现的中小房企破产、并购事件等，中小房企与外来大鳄之间的博弈愈演愈烈，房地产已跨入行业洗牌时代。

“土地少、规模小、融资难是中小房企发展的主要障碍，对外，拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内，融资、转型等都将面临市场环境的严峻挑战。”郭峰对于贵阳中小房企面临的现状颇有感触，他表示，对诸多中小房企而言，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。

此外，麒龙商务港营销总监刘斐也称，“市场的竞争压力非常之大，(中小房企)是否能在行业洗牌中存活下来，资金、融资、现金流、专业化的运营团队、项目全生命周期的管控等因素缺一不可。”任何一块把控不好都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

的确，贵阳楼市正上演一出强者愈强，弱者愈弱的生存竞争大戏，贵阳中小房企目前面临生死决择，而贵州大学房地产研究所所长郭锋表示，最后生存的机会来自于找准位置的战略转变。

中小房企如何突围

纵观贵阳房地产起步和成长的历史，贵阳老城区的改造，新城区的建设、城市环境的改善、人居水平的提升都与贵阳中小房企有着密切的联系。也正因如此，2011年，贵阳市住建局、贵阳市房协、贵州商业高等专科学校(现贵州商学院)进行了为期4个多月的实际调查，成立了《当前形势下贵阳中小房企生存与发展研究》科研课题组，探索中小房企的生存空间，并呼吁对中小房企的发展理应更加关注和重视。

对于生存空间，专家们认为是依然存在的。大贵阳建设下，城市化率将从25%提升至45%，相当于10年再造一个贵阳;其次老城区城中村、棚户区的改造不断推进，也将大力推进市场的进一步激活;最后是国家级新区贵安新区、白云、清镇等工业大区的建设，这些都是未来城市发展的重中之重，也是贵阳中小房企的机遇。

贵州大学房地产研究所所长郭峰对此有着相同的观点，他认为：“空间肯定有，只是会越来越狭小，在严峻的市场环境下，可以从区位、产品、经营模式上下功夫。”他表示，贵州很多地州市房地产开发尚处于初期阶段，资金需求量小，抢占地州市场是一个关键点;其次，依托贵州自然资源和民俗资源优势，重点发展文化地产、旅游地产、工业地产等都可能是贵阳中小房企市场发展的新方向;最后，贵阳山多地少，土地的差异化给大型房企批量生产带来困难，因此中小房企可以联系这些差异化进行产品的灵活开发，简而言之就是走精细化路线。”

在这方面，贵州麒龙集团用行动支撑了这一言论，作为本土第一批房地产开发企业代表，麒龙集团不仅在贵阳开发了麒龙商务港、麒龙贵州塔等热销项目，还布局铜仁、清镇、六盘水、仁怀、开阳等10个地州市，开发了务川麒龙城市广场(资料 论坛 图库)、瓮安麒龙城市广场等商业地产项目，真正实现了“走出去”的战略目标。而在产品开发和创新上，麒龙商务港营销总监刘斐表示，“还是要理性回归，脚踏实地的去做大众能接受的产品才能成功，努力打造市场差异化产品，客户是会买单的。”在管理模式上，他表示，“应该借鉴大型房企的管理模式，能够活下来的中小房企，必须要经过专业化、精细化、标准化的管理过程，否则很难坚挺于市场之中。”

在市场上，已经有一部分像贵州麒龙集团一样颇具理念和先见的中小房企展开了突围战，清镇国际迪拜城所就是其中之一，董事长马林法在记者的采访中说道，“清镇迪拜城就是在做差异化经营，我们意识到，必须从过去的传统商业中升级换代，必须痛定思痛改革调整。要有创新的理念、有长远的眼光、有与市场共进退的决心，才能在这个优胜劣汰的市场中，一直坚守下去。”

“10年前，沿海地区大热时，贵州房地产市场才刚起步，现在全国楼市热度渐渐落下帷幕，而贵州呢?4300多万人需要房子，市场潜力依然很大，因此，这个时候房企如果谁能稳立船头，谁就能超前。”马林法对贵州市场充满了信心。