开发商“钱途”堪忧

如果说1月全国楼市成交量普遍下滑仅仅是“假摔”，那么它也没有逃过“执法者”的“法眼”。2月13日，中国基金业协会对私募基金的房地产投资进行管控，要求禁投北上广深等一线城市，以及此前被称为房价上涨四小龙的南京、厦门、合肥、苏州在内的全国16个热点城市的房产项目。这一举措对1月已略显惨淡的开发商融资表现堪称雪上加霜。

闸门再收窄

融资的闸门正在逐渐关闭。

2月13日，中国基金业协会对私募基金的房地产投资进行管控，要求禁投北京、上海等16个热点城市的五类私募房产项目。在中国基金业协会发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》中，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。其中规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目，协会将暂不予备案。

其中，禁投房地产的私募资产管理计划包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权、协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式五类。

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目前范围包括房价上涨过快热点城市，北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，并将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

规范“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为”，意味着开发商的融资渠道将进一步被收紧。去年，私募、信托等房企融资手段因为低利率的公司债大行其道而一度退出房企的融资菜单，但随着从去年底到今年初公司债的收紧，此类融资渠道又一次进入企业的视野。此时出台该项文件意在限制相对高成本的融资渠道，釜底抽薪的意味十分明显。

融资难度大增

事实上，融资门槛的提升在此前已有所显现。机构数据显示，1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度来的低迷状态。而且相比2016年1月同期，下调幅度达到了92%。

这与此前的2016年形成鲜明对比。资料显示，2016年，包括私募债、公司债、中期票据等融资渠道在内，房企融资刷新了历史纪录，全年融资额度合计达到11376.7亿元，也是历史首次突破1万亿元的年份。

但形势急转直下，去年10月调控后，房企的债券融资难度明显加大：12月全月，房企债券融资合计仅126.7亿元，成为最近一年来的最低点。从四季度看，楼市调控后，3个月，房企债券融资合计仅1100亿元，相比三季度的3480.7亿元下调了68.4%。不仅如此，资金价格也出现了明显的上行趋势。12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体看，相比9月前4%均有所上行。

中原地产首席分析师张大伟分析，2016年债券是其中价格最低的资金来源，但最近两个月发债难度加大，对房企来说将明显提高资金价格。同时，房企的资金压力加大包括房企的海外融资难度也越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。这同样影响前期拿了较多土地的企业，因为已经杠杆过高，对后续开发来说，资金成本增加，将影响销售预期。

房企的救赎

“从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到持续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。”张大伟表示，未来企业很可能会面临越来越大的资金问题，这就要求房企加快销售回笼资金。

然而央行上调公开市场操作利率，以及上调SLF(常备借贷便利)利率等动作也被看做变相加息;如果算上最近不断叠加的各地房地产市场调控措施，房企的去化速度也无疑会受到一定冲击。

业内人士表示，一面是地产调控逐渐影响房企销售，一面是巨量的海外融资规模引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。未来一旦美元继续走强，热钱将流出中国，再加上内地债券市场融资闸门关闭，开发商将陷入“钱荒”。因此，放下身段，不过度追求利润，实现快速走量将是企业实现自我救赎的出路。