首月新房成交高开 2016北京房价依旧看涨

相比2015年底的成交旺局，2016年1月北京纯楼市商品住宅成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。数据显示，1月北京纯商品住宅共实现成交6462套，同比增加28%。在1月28日“首届2016新年楼市趋势发展论坛”上北京房地产业协会副会长陈志表示，每年的1-2月均是北京房地产市场的成交低谷期，相比2015年，2016年首月的成交情况可以称得上是高起点。在土地供应缩减、商品房豪宅化已成定局的情况下，预计2016年北京楼市将呈现“量跌价涨”趋势。

今年“量跌价涨”

新年伊始，尽管北京楼市环比去年12月有所下滑，但同比仍处于高起点。亚豪机构市场总监郭毅认为，随着2016年大量高价项目的不断入市，高端市场将成为成交主力，这类项目由于单价较高，推盘速度与去化速度均相对较慢，预计今年北京楼市将呈现“量跌价涨”的态势。

近几年，北京商品房库存逐渐减少。统计显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。陈志称， 预计2016年住宅供给依旧面临下滑趋势，在土地供应持续下滑以及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下，2016年整体交易量还会有所回落。

除了供需矛盾之外，北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示，去年12月底，北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房)，几乎没有去库存压力，这与全国其他城市库存高企的情况反差很大。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析，一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中，庞大的人口数量和增长趋势，仍令楼市需求量不断增加。继2009年北京突破人口目标之后，近五年又增加了396.6万。截至2014年，北京的人口已达2151.6万。如果简单按照三口之家计算，北京每年需要新增26万套房子。这与2015年楼市供量形成巨大反差。

新房豪宅化

除了供需之外，房价上涨与土地市场也直接相关。

资料显示，2015年一共出让了50宗住宅用地，22宗楼面价超过3万元。这意味着22宗土地未来开发楼盘的房价至少在5万-6万元的水平。这22宗还有10宗是未来潜在的10万+项目。其中，原来未必是顶豪集中的片区，也出现了不少高价地块。

郭毅对此表示，土地市场的火热，除了企业资金充沛外，政府规划的调整以及土地供给的方式，也助推了地价的攀升。包括西南三四环沿线、东北五环外的孙河和东坝等区域。其中，孙河是北京惟一一块整体规划低密用地的片区，东坝则凭借第四使馆区的规划助推这些板块成为新兴高价区域。

此外，北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地7宗在五环内，企业集中围猎地块，地价自然迅速上升。

中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析，北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发、通州成为行政副中心等都是功能区的调整，功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。

陈志透露，相关部门透露出的信息显示，2016年依旧会有一部分相对优质的土地入市，但总量将会再度缩减。一方面，未来土地拆迁成本越来越大，另一方面从土地规划上也面临各种红线的压力。

陈志预测，未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。

政策利好依旧延续

“政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示，2015年针对二套房信贷出台了“3.30”政策，令市场升温，但因限购政策依然延续，整体市场呈现政策窗口期效应，但未出现明显爆发点。

业内人士分析，2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下，资本市场出现大幅升温，包括去年央行五次降息以及央行出台的很多贷款调整政策在内。初步评估，2015年市场货币量超过10万亿元，其中相当一部分的资金流入楼市，导致房地产市场的价格上涨。此外，包括很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作，取得了更低的资金成本。

专家预测，限购政策已不再是房地产类政策，而是北京定位发展的政策，因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应，限购政策的具体内容会不会调整，可能有一些悬念。

2016年总体减量增价，二手房保持量价齐涨。从企业角度看，并购会多发。同时，企业的利润依旧会缓慢下降，但2016年楼市表现仍保持稳定。