去库存枪响 房贷首付最低两成

时隔半年之后，央行再度对于不实施限购城市的首套房商贷首付比例进行调整。昨日，央行、银监会联合发布公告称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。在分析人士看来，央行此举正式打响房地产去库存第一枪，并将有效激发房地产合理需求，下一步商品房贷款首付有望继续下调，三四线城市房价有望受惠。

非限购城市贷款首付最低至20%

央行公告发布后，已有部分银行开始积极响应政策。浙商银行昨日发布公告称，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行最低20%首付款比例的区域;对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

在业内人士看来，对于非限购城市来说，它们的首套房贷比例实际上最低可达到20%，另外在首套商品房贷款没有结清的情况下，二套房门槛也随之降至30%，而此前这一比例为40%。

对此，中国民生银行首席研究员温彬称，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非限购城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

民生宏观分析师朱振鑫认为，“自房贷下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿元库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间”。

打响去库存第一枪

根据国家统计局去年12月末发布的数据，截至去年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好地撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。

“在当前高库存压力之下，房地产市场及投资开发增速已危及经济增长，尤其是房子严重过剩的三四线城市及少部分二线城市，库存现象严重。此次央行允许各地可向下浮动5个百分点，最直接的好处就是省钱，如果政策一旦全面实施，三四线城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市，即使政策不会全面，楼市成交量想必也将迎来新一轮爆发期。”融360房贷分析师郝俊丞表示。

但也有分析人士表示，央行此次“楼市新政”对于去库存来说并没有多大意义。伟业我爱我家副总裁胡景晖称，“非限购城市库存的根源在于产业创造的就业机会不足，教育和医疗等公共资源不足，无法形成人口的引入和聚集，产生不了购房需求，这不是简单的降首付解决的了的”。

胡景晖还表示，“央行允许非限购城市首套房贷可浮动5%，但是银行未必敢多放5%，因为银行放贷的原则是按揭月供还款的上限不能超过家庭月可支配收入的50%，这是个硬约束。所以，非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整，要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措”。

一线城市首付比例向下空间不大

值得注意的是，此次对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策已然按原规定执行。据统计，截至2016年2月2日，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市没有取消限购。这5个城市的首套房商贷首付比例目前仍不得低于30%。

和二、三、四线城市楼市需求不足相反的是，北上广深这些一线城市的楼市成交活跃，出现量价齐升的局面。市场更为关注的是，未来这几个限购城市是否也可能下调首套房的商贷首付比例。

在严跃进看来，一线城市并不会有调整的可能，相反一线城市还会面临政策收紧的可能。这和一线城市库存压力不大、房价上涨过快等态势是有关系的。他同时表示，对于一线城市来说，需要考虑的一个问题是如何积极补库存。这个是供给侧改革的最大思路，而非简单地刺激需求。后续一线城市或在土地的容积率提高等方面做调整，以及在轨道交通建设方面加大力度，进而改善郊区物业的居住优势。

亚豪机构市场总监郭毅同样表示，北上广深在2015年楼市成交活跃，出现量价齐升的局面，从目前的市场情况看，不具备进一步放松的市场条件，如果2016年北上广深房地产市场出现明显的降温现象，才有可能出台利好政策。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，一线城市降低首付比例可能性不大，因为北上广深等一线城市楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市不是库存问题，是上涨压力问题，所以不会刺激，不刺激现在还疯涨，不太可能再刺激。

公积金首付比例亦难有下降空间

此次央行的调整政策主要针对商贷首付比例，市场预计，未来监管层将出台一系列措施来刺激楼市。去年6月，北京公积金中心下发的新政称，首套房公积金的最低首付比例为20%，已经降至历史最低。未来公积金贷款首付比例是否也会出现调整?

在严跃进看来，公积金首付比例下调的可能性已经不大了，基本上会维持这样一个幅度。当然公积金后续改革的最大亮点就是公积金异地互贷的认可，同时公积金资产证券化的做法也会提速。

“公积金的问题不是首付多少，而是贷款上限，现在各地虽然公积金首付20%，但事实上根本不可能实现。”张大伟直言。

据悉，2015年1月，北京市公积金管理中心将购买首套自住住房面积在90平方米(含)以下房产的最高贷款额度调整为120万元。虽然较之前有所提高，但不少分析人士表示，一线城市的房价过高，这个贷款额度并不够用。

郭毅表示，公积金首付比例已经降至历史最低，出于金融系统风险管控的考虑，预计不会再进一步降低首付比例，但部分城市有可能继续上调公积金贷款上限。