楼市限外令松绑 市场之困难解

8月27日，住建部、商务部以及发改委等六部委联合下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》规定，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。《通知》也同时指出，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

“限外令”调整后，外商投资房地产所需的外资注册资本从投资总额的50%降至40%，同时也取消了外国人在中国境内购房所需的学习和工作年限。但是，其中“境外个人购房应当符合当地政策规定”这一限制也意味着，地方限购政策对于个人购房依旧未能放开。

楼市“限外令”

2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，迈开了楼市“限外令”的第一步。与后期的政策相比，当时的政策稍显宽松，并未对境外及港澳台人士的购房数量做出明确规定。

直到2009年再度出台“加强版”，加入了“向境外投资方出售国内资产征税”的规定。到了2010年11月，国家外汇局再度出台“强化版”，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

新政对楼市的影响更多体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面,这有助于推动楼市稳定、健康发展。另一方面,近期人民币主动贬值导致资本外流趋势加剧,金融市场对未来人民币贬值的预期不断得到强化,外籍人士通过在国内炒房套取汇差的冲动大为减弱,这也为松绑“限外令”打开了理想的窗口期。

“当时的房地产市场比较火爆，甚至有新闻说外资一次性购买几十套房产，为了调控市场以及控制价格，国家宣布出台了这个政策。”中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者介绍了当时出台的背景。

而当时由于美元的贬值，中国的房产投资无疑成了重点关注对象，为了防止大量热钱的冲击，楼市“限外令”的出台也是顺势而为。

中投顾问研究总监郭凡礼在接受《中国产经新闻》记者采访时指出：“2010年楼市“限外令”出台背景是人民币持续升值，以人民币计价的资产在海外投资者和投机客眼中成了“香饽饽”。于此同时国内房价一路飙升，为了防止国际热钱进入中国房产市场炒房使得中国房价被进一步抬升，国家先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策，这有利于防止房产市场的泡沫滋生，有助于维护市场的秩序与稳定。”

实际上，施行多年以来的房地产“限外令”，其落实的实际效果并未达到想象中的样子。许多海外基金购房，并没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。另外，也有通过地下钱庄，瞄准国内一、二线城市的房地产来进行投资。

限外令楼市松绑

时代在变化，楼市“限外令”存在的背景也悄然生变。

今年3月，国家发改委与商务部联合发布的《外商投资产业指导目录(2015修订)》中，就删除了“限制外商投资产业目录”中的外商投资房地产的全部限制类条款。国内的一些地方部门也在尝试放开“限外令”，直到六部委联合下发《通知》，“松绑”楼市“限外令”的政策算是真正落地。

在许多业内人士看来，随着人民币贬值预期增强，因而不会再重现当年外资在国内房地产市场所掀起的波澜，现在正迎来了调整限外政策的好时机。

现在楼市从以“限”为代表的楼市指令回归到以财税制度为代表的阶段，因为当年采取的一些行政手段现在已经显得不合时宜，也不符合我国市场化改革目标，政府选择了一个合适的时间来调整不合适的制度。

“限外令” 的放开正面临着很好的时机。首先，人民币正处于波段性的贬值周期，国内房产对海外投机客的吸引力已大大减弱，放开外资不会引起国际游资大量涌入。其次，房价已处高位，增速明显放缓，放开外资不会对房价有大幅拉升作用;然后是国内经济不景气，需要一些产业来带动经济的发展，而房地产是一个很好的选项。

有业内人士指出，外资管制的放松将是大势所趋，随着我国行政干预政策的陆续退出，“限外”的政策也需放开。通过逐步放开“限外”政策能够不断释放出中国欢迎外来资本投资的信号，同时也将打通国内住宅进入全球资产估值的通道，这甚至比单独从购房层面来讲的意义更重要。

对市场实际影响不大

尽管楼市“限外令”的解绑将会打开部分外资置业的需求，但是在许多业内人士看来，目前的放开并不会对国内楼市产生过大影响。“限外令”松绑后，房地产市场也依然不容乐观。

“限外令”将不会为房价的提升带来动力。"限外令"的松绑取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、外汇借款结汇须缴付注册资本金，简化外商投资房地产程序等，有利于外资在国内投资，由于中国房产对外资的吸引力已不如当年，此次政策的放开只会释放少许境外需求，不会对房价有大幅拉升作用。

同时，国内房地产市场的现状也很难通过“限外令”的放开而改变。“国内楼市并没有走出整体低迷的境况，此时投资很难获取高额的回报，因此对外资的吸引力不大，释放出的需求会相当有限。在国内经济前景不明朗的情况下，当下境外资金的离场动力已经大于入场。”上海(楼盘)中原地产研究咨询部总监宋会雍如是说。

外资购房主要集中在一线城市和几个热点二线城市，而现在这类城市的房价已经很高，短期内升值空间小，投资回报率在降低，即使"限外令"放开也不会出现大规模外资买房。

仲量联行中国研究部总监周志锋也表示，“国内住宅市场目前库存量依然很大，因此房价很难像十年前那样快速上涨。这两年的数据却显示境外资金的投资动力正在减弱。”因此，在中房指数研究院院长陈晟看来，中国楼市正处于筑底回暖阶段，主要还是要依靠中国国内的企业进行投资。