楼市放松新政重锤出击 能否救市仍存疑

时隔六年以来，我国今天首度对住房信贷政策作出调整，以降低二套房的购买门槛，同时还降低了二手房营业税的免征门槛。不过，分析人士对于本次政策出台的影响存在分歧。

中国央行、住建部、银监会30日联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套房最低首付款比例调整为不低于四成，同时，住房公积金贷款购买首套房最低首付比例下调为两成。财政部随后也发布通知，个人销售两年以上的普通住房免征营业税，此前为满5年免征营业税。

事实上，早在上周四，国土资源部下属的机关报《中国国土资源报》就曾经发布微博称“有关的房地产重要消息一会发布”，但当天晚些时候又更新微博称，“由于某部委原因，今天消息暂不发布，预计近两天内发布，请大家耐心等待。”

上述政策在今天正式出台后，随即有消息称有楼盘价格“从明天起所有产品上调5个点”。同时，多家研究机构发布报告称政策超预期，表示看好楼市未来表现。此前，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格显示，在经历多年的高歌猛进后，截止今年2月份，国内房价已连续6个月整体同比下跌，并跌至一年前的水平，其中跌幅最大的杭州(楼盘)更是同比跌逾一成。

“最近经济数据显示，经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。该政策与2014年9月30日的房地产政策放松一脉相承。政府希望藉此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。”招商证券(600999,股吧)宏观发展研究中心主管谢亚轩认为，房贷新政的出台有利于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军在接受全景网采访时指出，前两年，中国房地产投机和投资的需求很大，楼市也因此产生了巨大的泡沫;经过近两年的调控，楼市泡沫有了很大的改观，今天出台的央行房贷新政以及财政部稳楼市新政都是在房地产市场回归常态的背景下出台的。

赵锡军认为，随着不动产条例的正式实施以及今后房产税的出台，楼市泡沫将逐渐淡出，届时市场将以居民自住和改善性住房需求为主。本次政府出台房贷新政以及营业税"5改2"的目的也正是为了支持和鼓励自住和改善型需求，使居民改善型需求得到充分释放。

不过，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受全景网记者采访时指出，目前房地产库存量大，本次二套房贷款最低首付比例降至四成，对楼市而言只是适度刺激，影响不会太大。

“目前中国房地产市场面临一个结构性的矛盾，年轻人有购房需求，但购买力却不够;由于房地产市场供过于求，导致投资需求也进一步下降，降首付对楼市而言不会从根本上有提振作用。”尹中立认为，相对而言，首套房调低至两成较二套房贷款最低首付比例降至四成对楼市的影响可能更大。

上海(楼盘)易居房地产研究院对库存数据的统计显示，在过去一年中，国内一线城市库存有8个月保持连续环比正增长，截至今年2月份，一线城市的去库存周期已高达11.9个月。而二三线城市的情况更为严峻。

“不要去接下落的刀。”民生证券今天在楼市新政公布后发出的宏观分析报告指出，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。

上述报告指出，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

目前来看，市场对于预期中的新政显然较为乐观。今天房地产板块全线狂飙，整体涨幅达到7.33%，保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)等10股涨停，地产龙头万科A也涨近7%。