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万达港股未上神坛 转型开始成败难料

发布时间: 2014-12-27 10:42:45

来源: 投资时报

分类: 业界访谈


2011年至2013年,万达物业销售收入占总收入的比例都在85%以上,但2014年上半年却下降至70%;而物业租赁及管理的收入从2011年至2013年不足总收入的10%,上升至2014年上半年的22%

从武汉(楼盘)机场出口树立的万达汉秀巨幅广告牌,到公路边飞驰而过的广告旗帜,再至体量巨大的“红灯笼”汉秀剧场,万达集团又一次将众媒体头条锁定自家门下。

这是“国民公公”王健林精心安排的一场阵势浩大的汉秀活动,亦是万达商业地产登陆港股前的最后冲刺。

在12月20日的媒体见面会上,王健林不止一次提及万达的转型。2014年以前,万达的主要收益来源于房地产,但是行业高速发展时期已经结束。基于多方面考虑,万达将向文化、旅游、金融、电商四个方面全面转型。

然而,等不及的投资者用脚投票做出了自己的选择。12月23日上午,正式登陆港股市场的万达商业地产,上市首日以48港元平开后股价开始下挫。截至收盘,万达商业地产报46.75港元破发,收跌2.6%,振幅达到9.17%,成交额达35.88亿港元。12月26日情况稍有改善,万达商业地产开盘报46.75港元,盘中上探至49港元高位,涨幅达4.8%。

克而瑞分析师傅一辰对《投资时报》记者分析称,万达商业上市时为提高估值做出了不少努力,但资本市场反应一直不理想,最终上市时的定价还是略偏高,再加上港股市场低迷,首日破发仍属正常。资本市场不看好的主要还是商业模式的问题,作为招股书中提到的主要业务,万达广场模式在过去是成功的,但未来缺乏成长性,对O2O能带来的客户及如何利用的描绘也不够详细。

看来,除了造势,万达需要迅速做出成绩,以挽回失去的投资者。

商业运营尚待培育

万达商业地产主要拥有三大业务板块:物业租赁及管理、物业销售以及酒店经营。目前,物业销售依然是万达最主要的收入来源,但物业租赁及管理的收入占比逐步增长,可以看出万达从房地产开发商向商业地产运营商转型的努力。

据万达披露,2011年至2013年,其物业销售收入占公司总收入的比例都在85%以上,2014年上半年下降至70%;而物业租赁及管理的收入从2011年至2013年不足总收入的10%,上升至2014年上半年的22%。

可以说,商业扩张空间已基本被榨干的万达,已进入商业运营培育阶段。

根据万达上市预披露公告,截至2014年6月末,万达商业地产总资产达5040亿元,累计持有物业1684万平方米。其中,2014年上半年净利润为49.17亿元,预计2014年全年净利润至少为199亿元。在具体项目方面,截至2014年6月30日,万达共有175个项目,其中159个为万达广场,6个为万达城,其余10个为酒店、办公等项目。

从租金收入来看,万达商业地产近三年的平均租金不断上升,目前已从2011年的每平方米每月57元上升到2014年上半年的75元,平均出租率达到97.8%。

但从万达的营收结构来看,其收入来源主要还是销售收入,租金收入的增长还需要时间。

2013年,公司销售收入占全年的比重达到83%,但2014年上半年却快速下降至70%。一方面可以说明租赁表现抢眼,另一方面也说明其销售压力倍增。

王健林谈转型画大饼

有鉴于此,无论是在企业家领袖年会上还是在武汉的媒体见面会上,王健林都一直在强调转型。公司转型有四个方向,分别是文化、旅游、金融、电商。

在商言商,对于看重文化的原因,王健林直言,就是为赚钱。“武汉做中央文化区的目的就是为了赚钱,文化事业是政府去搞的,万达就搞产业。”

王健林认为,传统的拍电影、演话剧很难去发展,要真正发展起来还要创新。要用科技、大投资解决,汉秀和电影乐园正来源于此。“我们的项目回报很好,今年8月份开始售票,三个星期就把2015年6月30日之前的票卖完了。”

在应对电商的侵蚀方面,王健林表示,“转型不是现在才开始,万达广场在多年前就提出一个要求,提袋消费要降到50%以下,现在就更少了。接下来新一代的万达MALL,有一个更大的名字,叫文化商业综合体。这个里面有80%是娱乐和餐饮的项目。这个比例越大,受到的冲击越小。”

王健林称,网上购物的增长速度,也在呈现下降趋势。如何面对电商,就是如何去创新,被动的去迎合,最终会面临死亡。

2014年8月29日,万达联合腾讯、百度共同出资在香港注册成立万达电子商务公司,万达电商计划一期投资人民币50亿元,万达集团持有70%股权,百度、腾讯各持15%股权,致力于打造全球最大的O2O电商公司。

王健林介绍称,“万达开发O2O电子商务模式,就是线上、线下融合的电商,不是卖服装。比如在万达乐园里面的游玩项目,排队最长时间可能达到3个,有的顾客会很烦燥,O2O电子商务公司做的其中有一个项目就是排队系统,比如说顾客下单了,就可以在家里知道我是第几号,什么时间可以去,直接玩,减少排队的时间。”

对于未来的战略目标,王健林提出,要在2020年争取做到一千亿美元收入。其中,至少20%在海外,也就是200亿美元。目前,包括美国、澳大利亚、英国、西班牙等好几个国家,万达都有合作。

傅一辰认为,万达是一家执行力较强的企业,如果转型方向正确,相信公司有在短期内快速增长的潜力。但是,相比其他龙头房企,万达在房地产行业内除了“万达广场”外,缺乏其他明星产品,模式单一,因此在房地产行业内的发展不灵活,处境可能会不如过去十年,今年,销售颓势就已开始显现。所以,未来王健林可能还是会把重点放在文化旅游上,与房地产业务进行联动。海外方面,政府鼓励中国企业走出去,对外输出资本和技术,如果万达能和国外政府达成协议进行投资建设,会是一种不错的选择。

责任编辑: sunjun

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