房租涨幅继续收窄楼市前景依然黯淡

根据国家统计局9月11日发布的数据显示，8月全国住房租金价格继续保持上涨2.6%，较上月回落0.1个百分点。2月以来，房租涨幅已连续6个月呈现收窄趋势，这也进一步佐证了房地产前景的黯淡。可以肯定的是，虽是传统销售旺季，9月的房地产市场仍难恢复购销两旺的局面。

北京房展组委会秘书长郑向东在接受记者采访时就表示，今年对于百姓来说，是一个开始关注购房的好时机。不过目前已形成共识的是，放松限购不足以救市，放松限贷同步跟进才是关键。

记者近期在北京地区走访时发现，与年初相比，执行首套房利率优惠的银行数量增加。大型银行中，农行部分首套房贷款执行95折利率;股份制银行中，中信银行(601998,股吧)、招商银行(600036,股吧)执行9折利率;此外，北京农商行也对极少数优质客户执行9折利率。与此同时，审贷、放贷速度也有所加快。工行北京某支行住房金融部客户经理表示，房贷审批在3天至6天;放贷则需3周左右时间。在此之前，放贷时间需要1到6个月之间。

虽执行首套房利率优惠的银行数量在增加，但准入的门槛依然较高。如招商银行规定，需要存贷款额的15%的保证金一年才可享受到9折优惠。在上海地区，一些银行表示，贷款额度需在200万元以上，才可享受优惠利率。

建行海淀地区某支行相关负责人表示，房贷投放重点支持居民家庭首次购买自住住房的贷款需求，但他也同时表示，自5月以来，首套房房贷利率已经上调为基准利率。

对于这一情况，建行相关负责人表示，对个人住房贷款的审批，在严格执行国家差别化住房信贷政策和监管要求的基础上，综合考虑借款人的信用状况、还款能力和贷款担保等因素，决定是否同意发放个人住房贷款。他还强调，近期建行个人住房贷款审批标准未进行调整。

事实上，银行融资成本上升，令房贷利率难以出现大面积优惠。上述建行负责人就证实，今年以来，随着“余额宝”等互联网理财方式的扩张，百姓对存款收益的预期大幅提高，同时利率市场化的逐步推进，银行存款结构中理财资金占比提升较快，银行筹资成本整体上升，银行贷款的资金成本相应提高，导致银行对房贷部分优惠政策进行调整。个别地区受此影响，银行贷款投放有所放缓。

从房贷申请的难易程度来看，相比较而言，一线城市易于三四线城市;北方城市要易于南方城市。

那么未来个人房贷将如何调整?某大型银行相关负责人在接受记者采访时就表示，个人住房贷款规模大，资产质量目前仍属于优良，与当前金融业整体贷款不良率相比非常低。中行中报数据也佐证了这一点。数据显示，6月末，该行个人按揭贷款余额比年初增加1976亿元，不良率只有0.24%。

同时，上述负责人还认为，由于规模较大，个人住房贷款对银行资产稳定起到了重要作用。个人住房贷款规模越大，越能发挥其对银行资产稳定的积极作用，金融稳定性也就越强。

尽管各家银行的房地产行业不良贷款率不高，但“弃房断供”和房产抵押物贬值风险已被银行所警惕。记者整理发现，5月以来，关于“弃房断供”的报道不断，浙江杭州、温州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂、广州、辽宁大连等多地均出现弃房断供情况。对此，农行风险管理部副总经理田继敏公开表示：“受累于江浙一带钢贸行业情况，当地个人按揭贷款出现弃房情况，今年上半年个人住房按揭不良贷款余额较年初增加了2.2亿元。”

建行相关负责人也持同样看法。他表示，当前，房地产不良贷款增长的情况主要还是钢贸行业风险对房贷的波及影响以及个别资源型城市转型不到位，如鄂尔多斯、榆林等三、四线城市。不过，总体来说，除了个别城市外，整体市场较为稳定，客户需求旺盛，如重庆，房价不高且市场表现稳定，贷款规模供不应求。

一些业内人士则认为，今年以来，受部分区域特别是资源型城市经济下行、个别行业如钢贸出现集中性风险等因素影响，部分借款人收入下降、影响还款，这是区域经济和行业风险传递到个人、导致还款能力不足的表现，并不能据此作出发生趋势性变化的判断。

记者从相关渠道了解到，目前多地金融监管部门已提示房地产断供风险，部分商业银行也已开始进行风险压力测试。

一直以来，各家银行对于房地产开发贷款均采取严控贷款规模的措施。随着房地产行业风险的加大，严控力度也有进一步加强的趋势。不过相较于中小银行“一刀切”的断贷方式，大行贷款投放则相对稳定。某大行相关负责人就介绍，今年以来，面对不断变化的市场形势，将坚持一贯的信贷政策和投向，继续择优支持房地产开发贷款客户和项目，目前对普通商品住房开发贷款的投放保持平稳。

各家银行对于房地产开发贷款均采取严控贷款规模的措施。随着房地产行业风险的加大，严控力度也有进一步加强的趋势。不过相较于中小银行“一刀切”的断贷方式，大银行贷款投放则相对稳定。某大银行相关负责人介绍，今年以来，面对不断变化的市场形势，将坚持一贯的信贷政策和投向，继续择优支持房地产开发贷款客户和项目，目前对普通商品住房开发贷款的投放保持平稳。