二手成交量触底反弹释放回暖信号

2014年8月，二手住宅市场触底回升，呈现量升价跌。8月上半月延续淡季低迷的交投，而下半月开始，挂牌量回升、议价空间打开等影响，成交量明显抬头，尤其是高端区域的意向买家开始逐步入市。

具体来看，全市共成交二手住宅12732套，环比增长6.4%，同比减少42.7%。全市成交金额为222.8亿元，环比增加4.4%。成交单价为20836元，环比下跌0.8%，同比上涨13.5%。

从各区域的成交比重看，位列前三名依次为浦东、闵行、宝山，分别成交2687套、1458套、1434套，占全市成交量比重略有上升，分别为21.1%、11.5%和11.3%。

从各区的成交情况看，8月仅5个区域成交量环比减少，其中崇明跌幅最大为10.8%，其次是奉贤，跌幅在6.8%，其余区域在5%以内。成交量环比增长的区域中，有10个区域增幅高于全市，其中青浦区增幅最大，为28.6%，其次是徐汇区，增幅16.2%。

从成交面积结构看，8月140平方米以下的房源成交量呈现不同程度的增长，其中，110-140平方米以下的两房、三房增幅最大，环比增长12.1%，其次是70-90平方米的小户型，增幅为11.6%。而200平方米以上的大户型成交量继续回落，其中300-500平方米房源跌幅最大，为10.3%。可以看出，成交量增长的户型所对应的是刚需和首次刚改的购房群体，他们的需求量长期存在，也是当前市场成交的主力。

从各区域的成交均价看，8月近半数区域均价环比下跌，其中青浦跌幅最大，为10.9%，其次是徐汇，跌幅为8.7%。均价环比上涨的区域中，黄浦和长宁涨幅均突破10%，分别达到17%和14.5%。从圈层方面看，次外围区域均价环比涨幅最大为2.5%，同比涨幅13.6%，其次是中心区域;浦东新区和外围区域均价环比下跌，跌幅均大于全市水平，其中浦东新区跌幅最大，为7.4%。

主力推荐板块

虹口四川(楼盘)北路板块，作为虹口区发展最成熟的板块，地理位置优越，坐拥多伦路名人街、四川北路商业街，拥有浓厚的历史文化底蕴。板块共有四条轨交线路，交通发达，教育、文化设施丰富，生活、医疗等配套完善，是适宜居住的板块。板块目前在售新盘稀少，多为二手住宅，如瑞虹新城、香港丽园、浦江名邸等小区，成交比较活跃，购房者多以改善自住为主，投资客极少。

上海(楼盘)中原监测数据显示，2014年8月份，四川北路板块二手住宅共成交8套，环比翻番，成交均价29620元/平方米，环比下跌11.7%。板块内成交主力为45-65平方米的一房、两房，代表楼盘有北宸公寓、华能公寓。

长宁古北板块，位于八大上海中心城区之一的长宁区虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区毗邻，以涉外的高标准住宅为主，兼具商业和外贸功能。1990年代起，相继开发了多个欧式风格的高档公寓，如古北鹿特丹、巴黎花园、罗马花园、古北国际花园等等，整体品质度高，是众多境外人士的首选居住地。经过多年的发展，板块形成了国际化的居住氛围及鲜明的品牌特征，购房及租赁群体主要为外籍人士、高级白领。

中原监测数据显示，2014年8月份，古北板块二手住宅租赁成交14套，环比基本持平，租金未有变化。从租赁情况看，板块内150平方米以下的两房租赁活跃，代表楼盘有“鹿特丹花园”、“巴黎花园”。

“金九”如约 淘特价房

从近三个月的二手住宅成交走势看，7月交易量继续回落并跌破1.2万套，但环比跌幅明至12659套，环比增幅6.7%，并超过6月的量，成交均价20537元/平方米，环比涨幅1.46%。可以认为，8月量价触底反弹，挂牌量上升，向市场释放了回暖信号。

“金九”或将如约而至，就目前的市场情况看，中高端区域方面，受豪宅供应放量、降价促销的持续影响，业主维持较高的议价空间，幅度在5%~8%，意向买家开始出手，成交量有所抬头。

推荐特价房

板块一：宝山杨行

宝山杨行板块6-8月的交易量连续上升，其中8月成交127套，环比增长30.9%，远高于区域水平，同时均价稳步攀升至16084元/平方米。

板块内的主力楼盘成交价格在2万-2.2万元/平方米，价格波动幅度在3%~5%，其中大户型房源的价格出现小幅回落。同时，受同板块内新房如绿地海域笙晖、远洋香奈降价促销，新房价格与二手房相当，受此影响，近期业主已开始松口，议价的空间进一步打开，像板块内总价150万-200万元的主力楼盘，目前的还价额度在10万-15万元，挂牌量上升，房源选择面广，对买家而言正是抄底时机。

板块二：嘉定主城区

嘉定主城区板块8月量增价跌，成交量升至260套，环比增长34%，并超过6月的量，均价则回落至12443元/平方米，环比下跌4.2%。

城区内的主力楼盘以小面积户型为主，成交价格在1.4万-1.5万元/平方米，价格波动幅度在2%~3%，近三个月，同板块多个新房集中开盘、降价促销，对于二手业主有所触动，近期价格出现一定的松动，像板块内总价120万-150万元的主力楼盘，还价额度扩大到5万-8万元，对刚需客户来说是出手的好时机。

板块三：松江新城

松江新城板块8月成交量回升到367套，环比增长12.6%，均价则回落至14481元/平方米，环比下跌2.3%。

板块内的主力楼盘以次新房为主，成交价格在1.8万-2.2万元/平方米，近三个月的价格波动幅度不大，在2%左右。同板块多个新房万科梦想派、信达蓝爵等推盘力度大、促销活动多，新房价格与次新房相当，使二手业主的降价压力增大，在价格上做更大的让步，像板块内总价150万-200万元的主力楼盘，多为品质较高的房，目前还价额度5万-6万元，对于客户而言有较大的吸引力。