商业地产2.0版登场：“业权”是阻碍发展软肋

2014年上半年楼市的浮沉动荡，使得北京地产格局换天下态势愈加明显，最近接连发生在地产圈儿里的头条以个体或组合的形式对此佐证凿凿。万科三十而立之际，由专注住宅转型城市配套服务商，全面挺进写字楼市场;泰禾不甘示弱，携其在京的首个高端商务综合体“泰禾长安中心”同在写字楼市场上扬挂帅旗;保利、绿地更是开启定制化写字楼时代。业内人士认为，继现有以国贸三期为代表的甲级写字楼、soho概念的自由组合综合体之后，事实上商业地产也进入转型升级期，进入2.0版时代。

仅一个月来，北京土地市场竞拍结果亦引哗然，宅地流拍，商业地块受热捧。房产世界，“生产资料”市场的冰火两重天和“生产者”的战略调整，让人判想曾经出尽风头的住宅气数将尽，商业地产迎来火拼。

值得一提的是，北京万科写字楼产品线首次对外发布，初次亮相却并非“小荷尖角”，三大产品线揽遍北京写字楼高、中、低端市场，强势推出了“万科中心系”、“金域国际系”以及“万科天地系”，由此火力全开的阵仗来看，这是一场“蓄谋已久”的战略。据悉，目前北京万科写字楼项目已达10个，首次面世的这三个写字楼产品线正是对现有项目的梳理划分。由低调试水到大张旗鼓地公开亮相，很难掩盖北京万科对这三大写字楼产品线上的重视和期待。而仅一天之隔，泰禾地产在石景山区也吹响了进驻写字楼的号角，宣布位于长安街西首的CRD银河商业区的泰禾长安中心面世，以此填补石景山区五年内没有新型写字楼产品入市的空白。

万科与泰禾相继紧凑昭告各自所占领的北京写字楼山头，让人不禁认为房企之间不是相约就是刺激，不是刺激就是已达成共识——“住宅已经不赚钱了”。对此，城乡建设部政策研究中心主任秦虹似乎也无异议，她认为，十年之间，房地产市场机会已从趋势性转为结构性，住房总量已基本解决，对于投资传统住宅的房企，盈利空间很小。秦虹坦言：“北京才是写字楼市场的主战场”。她分析第三产业是商业办公写字楼发展的支撑力量，又指出北京产业结构中第三产业占76%，加之作为信息中心的国际化都市，北京写字楼发展优势最为突出。秦虹还表示北京写字楼从CBD集中区向外发展趋势有例可证，2010年北三环的一处写字楼项目，以及写字楼集中区向四、五环进军趋势鲜明。

商业地产的黄金时代似乎真的要来临了!据戴德梁行发布的第二季度数据来看，在没有新增供应的情况下，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，本季度末，甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。戴德梁行华北区主管赵岩分析认为，如果项目能按期入市，2015年郊区预计将有60多万平方米的办公面积落成。这意味着，北京核心商圈内的写字楼租金水平总体会保持平稳;另一方面，新增外围写字楼市场竞争会比较激烈，招租压力会加大。针对新增写字楼和商铺，业内普遍担忧完全持有开发商资金压力大，散售存在经营风险，“业权”归属成软肋。